Blog

Het dak moet over zes jaar worden vervangen. De lift staat over vier jaar gepland voor modernisering. Over drie jaar is de verwarmingsinstallatie aan de beurt en ondertussen willen bewoners zonnepanelen en laadpunten. Voor veel VvE’s zijn dit afzonderlijke onderwerpen binnen het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Technisch gezien is dat begrijpelijk. Energetisch gezien steeds minder. Een nieuwe verwarmingsinstallatie kan het elektriciteitsverbruik sterk veranderen. Zonnepanelen beïnvloeden de energiestromen binnen het gebouw. Laadpunten vragen extra vermogen. Een nieuwe lift kan juist efficiënter worden. En al deze installaties maken uiteindelijk gebruik van dezelfde energie-infrastructuur. Daarom wordt het voor VvE’s steeds belangrijker om naast het traditionele MJOP ook vooruit te kijken naar de energieontwikkeling van het gebouw.

Het traditionele MJOP kijkt vooral naar onderhoud

Het MJOP is bedoeld om grote onderhouds- en vervangingskosten over een langere periode inzichtelijk te maken.

Daarin staan bijvoorbeeld:

• schilderwerk;
• dakonderhoud;
• gevelonderhoud;
• kozijnen;
• liften;
• technische installaties;
• riolering;
• vervanging van onderdelen.

Dat helpt de VvE om voldoende reserves op te bouwen en grote uitgaven tijdig te plannen. Maar een traditioneel MJOP geeft niet automatisch antwoord op een andere belangrijke vraag: Hoe verandert het energiegebruik van het gebouw de komende tien of twintig jaar? En juist die vraag wordt steeds relevanter.

Onderhoud is steeds vaker een energiebeslissing

Wanneer een onderdeel van het gebouw aan vervanging toe is, ontstaat vaak een natuurlijk moment om ook naar verduurzaming te kijken. Neem het dak. Wanneer de dakbedekking over enkele jaren wordt vervangen, kan dat een logisch moment zijn om tegelijkertijd isolatie te verbeteren of zonnepanelen te plaatsen. Hetzelfde geldt voor verlichting. Als armaturen aan vervanging toe zijn, ligt overstappen op energiezuinige ledverlichting voor de hand. En wanneer een collectieve verwarmingsinstallatie het einde van haar technische levensduur nadert, ontstaat een veel grotere vraag: vervangen we de bestaande installatie of kiezen we voor een andere vorm van verwarming? Een onderhoudsbeslissing wordt daarmee automatisch ook een energiebeslissing.

Een warmtepomp verandert meer dan alleen de verwarming

Stel dat in het MJOP staat dat de collectieve cv-installatie over vijf jaar vervangen moet worden.

Traditioneel reserveert de VvE daarvoor geld en wordt tegen die tijd een nieuwe installatie geselecteerd.

Maar wanneer de VvE overweegt om geheel of gedeeltelijk over te stappen op een warmtepomp, heeft dat gevolgen die veel verder gaan.

Het gasverbruik kan dalen.

Het elektriciteitsverbruik stijgt.

De benodigde elektrische capaciteit kan veranderen.

Mogelijk zijn aanpassingen aan de aansluiting nodig.

De isolatie van het gebouw wordt belangrijker.

En misschien ontstaat er een interessante combinatie met zonnepanelen of energiemanagement.

De keuze voor één installatie beïnvloedt daarmee verschillende andere onderdelen van het gebouw.

Laadpalen staan misschien niet eens in het MJOP

Een ander voorbeeld zijn laadvoorzieningen.

Tien jaar geleden hield vrijwel geen enkele VvE in haar meerjarenplanning rekening met tientallen elektrische auto’s in de parkeergarage.

Nu groeit die vraag snel.

Laadpunten vragen niet alleen om een investering in laadapparatuur. Er kan ook een nieuwe elektrische infrastructuur in de garage nodig zijn.

Daarnaast spelen vragen rond:

• brandveiligheid;
• bekabeling;
• beschikbare aansluitcapaciteit;
• load balancing;
• registratie van het verbruik;
• verrekening met bewoners;
• toekomstige uitbreiding.

Een VvE die alleen kijkt naar het bestaande MJOP kan zulke ontwikkelingen missen.

Het gebouw verandert immers niet alleen doordat onderdelen slijten, maar ook doordat het gebruik ervan verandert.

Zonnepanelen moeten aansluiten op toekomstig verbruik

Ook bij zonnepanelen is vooruitkijken belangrijk. Stel dat de VvE vandaag een zonnepaneleninstallatie ontwerpt op basis van het huidige elektriciteitsverbruik. Over vier jaar komen er twintig laadpunten bij. Twee jaar later wordt een deel van de verwarming geëlektrificeerd. Het elektriciteitsprofiel van het gebouw ziet er dan heel anders uit. Dat betekent niet dat een VvE vandaag direct maximaal zonnepanelen moet plaatsen. Wel is het verstandig om bij het ontwerp rekening te houden met toekomstige ontwikkelingen. Misschien kan de technische infrastructuur alvast worden voorbereid. Misschien moet bij dakonderhoud rekening worden gehouden met toekomstige zonnepanelen. Of misschien blijkt dat de toekomstige elektriciteitsvraag juist kansen biedt om meer zonnestroom direct binnen het gebouw te gebruiken.

Het elektriciteitsnet wordt een nieuwe randvoorwaarde

Vroeger kon een VvE bij een grotere elektriciteitsvraag relatief vanzelfsprekend onderzoeken of de aansluiting kon worden verzwaard. Door netcongestie is dat niet meer overal een gegeven. Daardoor moet een VvE eerder nadenken over haar toekomstige vermogensbehoefte. Stel dat binnen tien jaar achtereenvolgens worden toegevoegd:

laadpunten → warmtepomp → elektrische boilers → extra gebouwinstallaties.

Iedere afzonderlijke investering kan technisch prima uitvoerbaar lijken. Maar uiteindelijk maken ze allemaal gebruik van dezelfde elektrische aansluiting. Wanneer pas bij de laatste investering blijkt dat onvoldoende vermogen beschikbaar is, kan dat eerdere keuzes beperken. Daarom hoort ook elektrisch vermogen thuis in de meerjarenplanning.

Van onderhoudsplanning naar scenario’s

Een energieplan hoeft niet exact te voorspellen hoe het gebouw er over vijftien jaar uitziet.

Dat is ook nauwelijks mogelijk.

Wel kan een VvE verschillende scenario’s uitwerken.

Bijvoorbeeld:

Scenario 1 — beperkt elektrificeren
De VvE blijft grotendeels bij de huidige verwarmingsvorm, maar investeert in led, zonnepanelen en laadpunten.

Scenario 2 — gedeeltelijk elektrificeren
Een hybride verwarmingsoplossing wordt gecombineerd met zonnepanelen en uitbreiding van laadvoorzieningen.

Scenario 3 — vergaand elektrificeren
Gasgebruik wordt sterk verminderd en warmtepompen, laadpunten en andere installaties vergroten de elektriciteitsvraag aanzienlijk.

Voor ieder scenario kan worden onderzocht wat dit betekent voor investeringen, energieverbruik en benodigde elektrische capaciteit.

Daarmee hoeft een VvE vandaag nog niet alles te beslissen, maar voorkomt zij wel dat beslissingen van vandaag toekomstige mogelijkheden blokkeren.

Het DMJOP brengt verduurzaming al dichterbij

Steeds meer VvE’s werken met een Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan, oftewel DMJOP. Daarbij wordt regulier onderhoud gecombineerd met verduurzamingsmogelijkheden. Dat is een belangrijke stap. Toch blijft het zinvol om daarnaast expliciet naar de energie-infrastructuur te kijken. Want maatregelen als isolatie, zonnepanelen, laadpunten en warmtepompen beïnvloeden niet alleen het onderhoudsniveau of energielabel.

Ze veranderen ook:

• elektriciteitsverbruik;
• gasverbruik;
• piekvermogen;
• energiecontracten;
• teruglevering;
• netbelasting.

Een goed energieplan verbindt daarom het DMJOP met de werkelijke energiestromen binnen het gebouw.

Het energiecontract hoort óók bij de meerjarenplanning

Een energiecontract wordt vaak gezien als een operationele beslissing.

Het contract loopt af, er worden aanbiedingen opgevraagd en de VvE kiest een nieuwe leverancier.

Maar ook hier speelt de toekomst van het gebouw mee.

Een VvE die vandaag een meerjarig energiecontract afsluit terwijl over twee jaar een grote verduurzamingsmaatregel gepland staat, kan tijdens de looptijd een heel ander verbruiksprofiel krijgen.

Denk aan:

• minder gas door isolatie;
• meer elektriciteit door een warmtepomp;
• meer elektriciteitsvraag door laadpunten;
• minder netafname door zonnepanelen.

Daarom zou bij de keuze voor looptijd en contractvorm ook gekeken moeten worden naar de investeringsplanning van de VvE.

Onderhoudsmomenten zijn vaak de goedkoopste verduurzamingsmomenten

Er is nog een reden om energie en onderhoud te combineren.

Verduurzamen is vaak financieel aantrekkelijker wanneer werkzaamheden toch al moeten plaatsvinden.

Als een dak nog twintig jaar meegaat, is het uitsluitend voor extra isolatie vervangen ervan een kostbare ingreep.

Moet het dak volgend jaar toch open, dan kan het verschil tussen regulier herstel en een duurzamere uitvoering veel kleiner zijn.

Hetzelfde principe geldt voor bijvoorbeeld:

• gevelwerkzaamheden;
• kozijnvervanging;
• verwarmingsinstallaties;
• verlichting;
• dakbedekking;
• ventilatiesystemen.

Het MJOP laat zien wanneer een natuurlijk investeringsmoment ontstaat.

Het energieplan helpt bepalen welke extra stap op dat moment verstandig kan zijn.

Kijk ook naar maatregelen die elektrische ruimte creëren

Verduurzaming betekent niet altijd méér elektriciteitsverbruik.

Sommige maatregelen verlagen juist de bestaande belasting.

Ledverlichting kan het stroomverbruik van algemene ruimtes verminderen.

Efficiëntere pompen en ventilatoren kunnen hetzelfde doen.

Slimme regeling kan voorkomen dat installaties onnodig draaien.

Dat is interessant wanneer later laadpunten of andere elektrische installaties worden toegevoegd.

Een besparing van vandaag kan daarmee elektrische ruimte creëren voor een investering van morgen.

Een energieplan kijkt minimaal vijf tot tien jaar vooruit

Een bruikbaar energieplan hoeft geen technisch boekwerk te zijn.

De essentie is dat de VvE naast het MJOP een aantal ontwikkelingen naast elkaar zet:

1. Welke grote onderhoudsmomenten komen eraan?
2. Welke installaties moeten worden vervangen?
3. Welke verduurzamingsambities heeft de VvE?
4. Hoe verandert het gas- en elektriciteitsverbruik daardoor?
5. Welke laadbehoefte wordt verwacht?
6. Welke zonnepanelen of andere lokale opwek zijn mogelijk?
7. Hoeveel elektrische capaciteit is beschikbaar?
8. Wanneer lopen energiecontracten af?
9. Welke investeringen kunnen logisch worden gecombineerd?

Zo ontstaat een tijdlijn waarin onderhoud, energie en verduurzaming elkaar versterken.

Een voorbeeld: het dak is in 2029 aan de beurt

Stel dat een VvE weet dat in 2029 groot dakonderhoud nodig is.

In plaats van in 2029 pas offertes voor dakbedekking op te vragen, kan de VvE enkele jaren eerder al onderzoeken:

2027: technische staat en isolatiemogelijkheden onderzoeken.

2028: besluitvorming over isolatie en zonnepanelen voorbereiden.

2029: dakonderhoud, isolatie en voorbereiding of plaatsing van zonnepanelen combineren.

2030: zonneproductie koppelen aan slimme laadvoorzieningen.

Zo wordt een regulier onderhoudsmoment onderdeel van een bredere energiestrategie.

Ook de ALV krijgt daardoor betere keuzes voorgelegd

Een veelvoorkomend probleem binnen VvE’s is dat verduurzamingsvoorstellen afzonderlijk naar de ALV gaan.

Eerst zonnepanelen.

Een jaar later laadpalen.

Daarna een warmtepomp.

Voor leden kan het daardoor lastig zijn om te beoordelen waar de VvE uiteindelijk naartoe werkt.

Een meerjarig energieplan geeft context.

Bewoners zien niet alleen de investering van vandaag, maar ook hoe deze past binnen de ontwikkeling van het gebouw.

Dat kan besluitvorming overzichtelijker maken en helpt voorkomen dat telkens opnieuw dezelfde fundamentele discussie wordt gevoerd.

Het MJOP vertelt wanneer. Het energieplan vertelt waarheen.

Het MJOP blijft een essentieel instrument voor iedere VvE.

Maar de energietransitie vraagt om een extra laag.

Het MJOP vertelt vooral wanneer onderdelen onderhoud of vervanging nodig hebben.

Een energieplan voegt daaraan toe hoe het gebouw zich energetisch moet ontwikkelen.

Wanneer die twee worden gecombineerd, ontstaan betere beslissingen.

Een dak wordt niet alleen vervangen, maar voorbereid op zonnepanelen.

Een verwarmingsinstallatie wordt niet alleen vernieuwd, maar beoordeeld binnen de toekomstige energievoorziening.

Laadpunten worden niet alleen geplaatst, maar afgestemd op de beschikbare netcapaciteit.

En een energiecontract wordt niet alleen gekozen op basis van het huidige verbruik, maar ook op basis van wat er de komende jaren gaat veranderen.

Van meerjarenonderhoud naar meerjarenenergiebeleid

Voor VvE’s wordt energie daarmee steeds minder een losse kostenpost.

Onderhoud, verduurzaming, netcapaciteit, energiecontracten en technische installaties raken steeds sterker met elkaar verbonden.

Wie deze onderwerpen afzonderlijk blijft behandelen, loopt het risico investeringen te doen die later niet optimaal op elkaar aansluiten.

Wie ze gezamenlijk plant, kan onderhoudsmomenten juist benutten om het gebouw stap voor stap toekomstbestendiger te maken.

VvE Energie helpt VvE’s om energie niet alleen vanuit het huidige verbruik te bekijken, maar vanuit de ontwikkeling van het gehele appartementencomplex.

Wilt u energie binnen uw VvE structureel onderdeel maken van de meerjarenplanning? In onze Nota Energiebeleid voor VvE’s zetten we de belangrijkste aandachtspunten en keuzes overzichtelijk voor u op een rij. U kunt de Nota Energiebeleid hier kosteloos downloaden.