Blog

Appartementseigenaren zijn binnen een VvE ook deels eigenaar van de rest van het pand. Het dak is een belangrijk onderdeel van het pand en het is ook het gedeelte waar veel aandacht naar uitgaat wat betreft het onderhoud. Om te bepalen hoe het zit met het eigendom en de verdeling van de kosten is het belangrijk om te weten of het dak onder de hoofdsplitsing valt of onder de ondersplitsing. Wat zijn de verschillen en waarom zijn deze verschillen van belang?

Uit de splitsingsakte blijkt wat gemeenschappelijk is en wat privé van één van de leden is. Het is gebruikelijk dat het dak van het pand is genoemd als een gemeenschappelijk bezit van de VvE. In 2022 boog het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich over een zaak waar het dak niet als gemeenschappelijk was opgenomen in de splitsingsakte. Ook werd het dak niet genoemd als privé gedeelte van één of meerdere leden. De rechter moest zich daarom hierover uitspreken.

Wat was het oordeel van de rechter?

De splitsingsakte is leidend. Als hierin niet staat of het dak gemeenschappelijk is, moet verder gekeken worden. In de hoofdsplitsing ontbrak in deze zaak de verwijzing naar het gemeenschappelijk bezit. De volgende stap was het kijken naar de bepalingen in de ondersplitsing. Het oordeel van het gerechtshof was dat het dak wel gemeenschappelijk is in de ondersplitsing. In de akte van ondersplitsing werd namelijk aangegeven dat het dak gemeenschappelijk is.

Hoe ontstaat een ondersplitsing?

VvE’s kunnen kiezen voor het verdelen van het pand om duidelijkheid te verschaffen tussen de verschillende onderdelen van een gebouw. Een gebouw bestaat bijvoorbeeld uit appartementen en het onderste gedeelte van het pand is in gebruik door meerdere winkels. Omdat het bovenste deel een ander gebruik heeft dan het onderste deel van het pand, kan een VvE opgesplitst worden in twee appartementsrechten. Eén voor de appartementen en de tweede voor de winkels. Er is nu sprake van een hoofdsplitsing voor het gehele gebouw en een ondersplitsing door de onderverdeling in appartementen en winkels.

In de hoofdsplitsing is bijvoorbeeld geregeld dat de gevels en de fundering gemeenschappelijk zijn. In de ondersplitsing staat bijvoorbeeld dat de parkeerplaatsen gemeenschappelijk zijn voor de appartementen en niet toebehoren aan de winkels. Hierdoor ontstaat bijvoorbeeld een onder-VvE en een boven-VvE. De separate VvE’s kunnen dan ook beslissingen nemen over de ondersplitsing waar de andere VvE geen zeggenschap over heeft.

Wat is naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk?

Als de splitsingsstukken geen uitsluitsel geven, moet gekeken worden wat naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Bij onduidelijkheden gaat in een uiterste geval de rechter hier een oordeel over vellen. Meestal is het niet nodig, want vaak is vast te stellen wat partijen in redelijkheid bedoelen te regelen in de splitsingsstukken.