Hoe maakt een VvE een verduurzamingsplan?
Een Vereniging van Eigenaars (VvE) die wil verduurzamen, krijgt al snel te maken met een groot aantal mogelijkheden. Isolatie, beter glas, zonnepanelen, ventilatie, een andere warmtevoorziening, subsidies en financiering: er is veel om over na te denken.
De uitdaging is meestal niet om duurzame maatregelen te bedenken.
De uitdaging is om te bepalen welke maatregelen bij het gebouw passen, in welke volgorde ze moeten worden uitgevoerd en hoe de VvE ze technisch en financieel haalbaar maakt.
Het korte antwoord: een goed verduurzamingsplan voor een VvE combineert de technische staat van het gebouw, het MJOP, energiegebruik, verduurzamingsmaatregelen, financiën en besluitvorming in één langetermijnroute.
Zo ontstaat geen losse lijst met maatregelen, maar een plan voor de toekomst van het appartementencomplex.
Waarom heeft een VvE een verduurzamingsplan nodig?
Een gebouw bestaat uit onderdelen die met elkaar samenhangen.
Het dak heeft een onderhoudscyclus. De gevel moet periodiek worden onderhouden. Kozijnen en glas hebben een levensduur. Installaties moeten worden vervangen. Tegelijkertijd gebruikt het gebouw energie voor verwarming, ventilatie en gemeenschappelijke voorzieningen.
Wanneer verduurzaming los van die bestaande onderhoudscyclus wordt georganiseerd, kan de VvE kansen missen.
Een dak isoleren vlak nadat het volledig is gerenoveerd is bijvoorbeeld meestal niet het ideale moment.
Zonnepanelen plaatsen terwijl de dakbedekking binnen enkele jaren vervangen moet worden evenmin.
Een verduurzamingsplan voorkomt zulke losse beslissingen.
Stap 1: bepaal waar het gebouw nu staat
Begin bij de huidige situatie.
Hoe oud is het appartementencomplex? Welke bouwkundige onderdelen zijn aanwezig? Wat is al geïsoleerd? Welk glas zit er in de woningen? Hoe worden de appartementen verwarmd en geventileerd?
Ook de technische staat is belangrijk.
Een gebouw uit 1970 dat al meerdere keren grondig is gerenoveerd, kan energetisch in een heel andere staat verkeren dan een vergelijkbaar gebouw waar weinig is aangepast.
Daarom zegt alleen het bouwjaar niet genoeg.
Een verduurzamingsplan begint met kennis van het werkelijke gebouw.
Stap 2: leg het MJOP ernaast
Vervolgens komt het meerjarenonderhoudsplan in beeld.
Daarin staat welke bouwdelen de komende jaren onderhoud of vervanging nodig hebben en welke bedragen daarvoor zijn gereserveerd.
Juist die onderhoudsmomenten zijn interessant.
Wanneer moet het dak worden aangepakt?
Wanneer staan gevelwerkzaamheden gepland?
Wanneer worden kozijnen vervangen?
Wanneer bereikt een collectieve verwarmingsinstallatie het einde van haar levensduur?
Dat zijn niet alleen onderhoudsvragen.
Het zijn potentiële verduurzamingsmomenten.
Stap 3: onderzoek waar energie verloren gaat
Vervolgens wordt gekeken naar de energetische situatie van het gebouw.
Waar gaat warmte verloren?
Hoe goed zijn dak, gevel, vloer en ramen geïsoleerd?
Hoe functioneren verwarming en ventilatie?
Hoeveel elektriciteit gebruiken de gemeenschappelijke voorzieningen?
Daarmee ontstaat inzicht in de onderdelen waar verbetering mogelijk is.
Een energieadvies kan helpen om deze mogelijkheden systematisch in kaart te brengen.
Stap 4: bepaal waar de VvE naartoe wil
Niet iedere VvE hoeft hetzelfde ambitieniveau te hebben.
De ene vereniging wil vooral logische verduurzamingsmaatregelen combineren met gepland onderhoud.
Een andere VvE wil het energiegebruik aanzienlijk terugbrengen.
Weer een andere vereniging wil het gebouw stapsgewijs voorbereiden op verwarming zonder aardgas.
Het is daarom verstandig om een toekomstbeeld te formuleren.
Niet omdat alles onmiddellijk moet worden uitgevoerd, maar omdat maatregelen van vandaag moeten passen bij de plannen van morgen.
Stap 5: bepaal welke maatregelen bij het gebouw passen
Nu kunnen concrete verduurzamingsmaatregelen worden onderzocht.
Bijvoorbeeld:
- dakisolatie;
- gevelisolatie;
- vloer- of bodemisolatie;
- HR++-glas of triple glas;
- nieuwe kozijnen;
- verbetering van ventilatie;
- zonnepanelen;
- energiezuinigere gemeenschappelijke installaties;
- een toekomstige warmtepomp of andere warmtevoorziening.
Niet iedere maatregel hoeft onderdeel te worden van het plan.
Het gaat juist om selectie.
Wat heeft bij dit gebouw technisch en financieel werkelijk toegevoegde waarde?
Stap 6: zet de maatregelen in de juiste volgorde
Dit is een van de belangrijkste onderdelen van het verduurzamingsplan.
Maatregelen beïnvloeden elkaar.
Isolatie vermindert bijvoorbeeld de toekomstige warmtevraag. Nieuwe kozijnen kunnen gevolgen hebben voor ventilatie. Zonnepanelen moeten worden afgestemd op de levensduur van het dak.
Daarom is de volgorde belangrijk.
Een verduurzamingsplan kan bijvoorbeeld een route bevatten als:
dakonderhoud + isolatie → glas en kozijnen → gevelverbetering → ventilatie → toekomstige warmtevoorziening.
Dit is slechts een voorbeeld.
Bij een ander gebouw kan de optimale volgorde volledig anders zijn.
Stap 7: maak onderscheid tussen onderhoud en verduurzaming
Vervolgens wordt het plan financieel interessant.
Veel verduurzamingsprojecten bevatten werkzaamheden die de VvE sowieso ooit had moeten uitvoeren.
Een dak moet bijvoorbeeld ook zonder verduurzaming worden vervangen.
Hetzelfde kan gelden voor gevels, kozijnen en installaties.
Daarom moet een financiële analyse onderscheid maken tussen:
noodzakelijk onderhoud
en
de aanvullende investering in verduurzaming.
Dat voorkomt dat het volledige projectbedrag ten onrechte als “kosten van verduurzaming” wordt gepresenteerd.
Stap 8: maak meerdere scenario’s
Een VvE hoeft niet direct één allesomvattend plan te kiezen.
Het kan juist nuttig zijn verschillende scenario’s te vergelijken.
Bijvoorbeeld:
Scenario 1 – onderhoud als uitgangspunt
De VvE voert noodzakelijk onderhoud uit en voegt alleen verduurzaming toe wanneer dat op een natuurlijk moment eenvoudig mogelijk is.
Scenario 2 – actief verduurzamen
De VvE versnelt bepaalde maatregelen om energiegebruik en comfort eerder te verbeteren.
Scenario 3 – verdergaande toekomststrategie
De VvE werkt stapsgewijs toe naar een veel energiezuiniger gebouw en een andere warmtevoorziening.
Eigenaren kunnen dan zien wat de verschillende ambities technisch én financieel betekenen.
Stap 9: bereken wat de route kost
Vervolgens worden de investeringen over de tijd verdeeld.
Niet alleen het totaalbedrag is relevant.
De VvE wil vooral weten:
wanneer welke investering nodig is;
welk bedrag al in het MJOP is opgenomen;
hoe groot het reservefonds is;
welke extra reserveringen nodig zijn;
en wat de plannen betekenen voor de periodieke VvE-bijdrage.
Zo verandert een verzameling technische maatregelen in een financieel plan.
Stap 10: onderzoek subsidies
Wanneer de maatregelen duidelijk zijn, kan worden bekeken welke subsidies beschikbaar zijn.
Voor VvE’s bestaan regelingen die onder voorwaarden ondersteuning kunnen bieden bij onderzoek, advies en verschillende verduurzamingsmaatregelen.
De voorwaarden en bedragen kunnen veranderen.
Daarom moeten actuele subsidiemogelijkheden worden gecontroleerd voordat definitieve opdrachten worden verstrekt.
Subsidie kan vervolgens in de financiële scenario’s worden verwerkt.
Stap 11: bepaal of aanvullende financiering nodig is
Niet iedere VvE beschikt over voldoende reserves om een groot verduurzamingsproject direct te betalen.
Dat hoeft uitvoering niet onmogelijk te maken.
Naast het reservefonds kunnen bijvoorbeeld eigen bijdragen, subsidies en externe VvE-financiering worden onderzocht.
De interessante vraag is daarbij niet hoeveel de VvE maximaal kan lenen.
De vraag is:
welk bedrag blijft daadwerkelijk over nadat onderhoudsreserves, subsidies en andere beschikbare middelen zijn meegenomen?
Dat is de werkelijke financieringsbehoefte.
Stap 12: neem de eigenaren mee
Een verduurzamingsplan kan technisch uitstekend zijn en toch stranden wanneer eigenaren onvoldoende begrijpen waarom bepaalde keuzes worden gemaakt.
Communicatie is daarom onderdeel van het traject.
Laat zien wat er met het gebouw aan de hand is.
Leg uit welk onderhoud sowieso nodig is.
Maak zichtbaar welke verduurzaming daarmee kan worden gecombineerd.
En vertaal grote investeringsbedragen naar begrijpelijke financiële gevolgen.
Eigenaren hoeven geen bouwkundigen of energieadviseurs te worden.
Ze moeten wel voldoende informatie hebben om een weloverwogen besluit te kunnen nemen.
Stap 13: zorg voor goede besluitvorming
Uiteindelijk moet de VvE besluiten nemen over de uitvoering.
Welke meerderheid daarvoor nodig is, hangt af van de aard van het besluit, de splitsingsakte en het toepasselijke splitsingsreglement.
Een goed voorbereid voorstel maakt duidelijk:
wat wordt uitgevoerd, waarom dit wordt uitgevoerd, wanneer dit gebeurt, wat het kost en hoe het wordt betaald.
Daarmee wordt de ALV het sluitstuk van de voorbereiding in plaats van het begin van de discussie.
Stap 14: vertaal het plan naar een DMJOP
Wanneer de gekozen verduurzamingsmaatregelen worden gekoppeld aan de onderhoudsplanning, kan een duurzaam meerjarenonderhoudsplan ontstaan.
Daarin staat niet alleen wanneer onderdelen moeten worden onderhouden, maar ook wanneer verduurzaming logisch kan worden meegenomen.
Zo kan bijvoorbeeld een meerjarige route ontstaan:
2027 – onderzoek en voorbereiding
2028 – dakonderhoud en dakisolatie
2030 – glas en kozijnen
2032 – gevelwerkzaamheden en aanvullende isolatie
2035 – vervanging warmtevoorziening
Dit is slechts een voorbeeld.
Het principe is belangrijker dan de jaartallen: de VvE weet vooruit wat eraan komt.
Een verduurzamingsplan hoeft niet in één keer uitgevoerd te worden
Dat is misschien wel de belangrijkste boodschap.
Een goed verduurzamingsplan betekent niet dat de VvE morgen alle maatregelen moet uitvoeren.
Juist niet.
Het plan zorgt ervoor dat de VvE vandaag weet welke keuzes zij de komende jaren moet maken.
Daardoor kunnen investeringen worden voorbereid, subsidies tijdig worden onderzocht en maatregelen op natuurlijke onderhoudsmomenten worden uitgevoerd.
Verduurzaming wordt zo onderdeel van normaal langetermijnbeheer.
Hoe ver vooruit moet een VvE kijken?
Bij vastgoed is een periode van enkele jaren eigenlijk kort.
Daken, gevels, kozijnen en installaties hebben lange levenscycli. Een keuze die vandaag wordt gemaakt, kan daarom tientallen jaren invloed hebben.
Het is verstandig om verder te kijken dan de eerstvolgende ALV of het volgende begrotingsjaar.
Juist een langetermijnplanning maakt het mogelijk grote investeringen tijdig financieel voor te bereiden.
Wanneer moet een verduurzamingsplan worden aangepast?
Een verduurzamingsplan is geen document dat na vaststelling twintig jaar in een map moet blijven liggen.
Gebouwen veranderen.
Techniek ontwikkelt zich.
Onderhoud kan eerder of later nodig blijken.
Energieprijzen en regelgeving veranderen.
Subsidies en financieringsmogelijkheden kunnen eveneens wijzigen.
Daarom is het verstandig het plan periodiek opnieuw te bekijken en waar nodig bij te stellen.
De richting blijft staan, maar de route mag onderweg worden aangepast.
Van losse maatregelen naar één strategie
Dat is uiteindelijk de essentie van VvE-verduurzaming.
Niet beginnen bij zonnepanelen.
Niet beginnen bij een warmtepomp.
Niet beginnen bij subsidie.
En ook niet beginnen bij de vraag hoeveel geld de VvE kan lenen.
Begin bij het gebouw.
Hoe staat het ervoor? Wat moet er de komende jaren sowieso gebeuren? Waar verliest het energie? Waar willen we naartoe? En op welke momenten kunnen onderhoud en verduurzaming slim worden gecombineerd?
Wanneer die vragen worden beantwoord, vallen techniek, planning en financiën steeds meer op hun plaats.
Een toekomstplan voor het hele appartementencomplex
VvEenergie helpt VvE’s om van afzonderlijke onderhouds- en verduurzamingsvragen één samenhangende route te maken.
Daarbij worden de technische staat van het gebouw, het MJOP, energie, maatregelen, subsidies, financiering en besluitvorming gezamenlijk bekeken.
Zo ontstaat niet simpelweg een lijst met duurzame maatregelen, maar een uitvoerbaar toekomstplan voor het appartementencomplex.
Want succesvolle VvE-verduurzaming draait uiteindelijk niet om zoveel mogelijk maatregelen uitvoeren.