Blog

Een Vereniging van Eigenaars (VvE) moet geld reserveren voor toekomstig onderhoud aan het gebouw. Maar hoeveel moet er eigenlijk in het reservefonds zitten? En hoe houd je daarbij rekening met verduurzaming?

Het korte antwoord: er bestaat niet één vast bedrag dat iedere VvE jaarlijks moet reserveren. De benodigde reservering hangt af van het gebouw en de verwachte onderhoudskosten. Een actueel meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is daarom meestal de beste basis om te bepalen hoeveel geld de VvE nodig heeft.

Voor VvE’s die willen verduurzamen is het verstandig om verder vooruit te kijken. Onderhoud en verduurzaming kunnen namelijk vaak worden gecombineerd.

Is een reservefonds voor een VvE verplicht?

VvE’s moeten reserveren voor groot onderhoud aan het gebouw. Het reservefonds voorkomt dat eigenaren bij bijvoorbeeld dak-, gevel- of schilderwerkzaamheden onverwacht met een grote eenmalige bijdrage worden geconfronteerd.

Hoeveel een VvE moet reserveren, kan worden gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan.

Zo’n MJOP brengt voor een langere periode in kaart welke gemeenschappelijke onderdelen onderhoud of vervanging nodig hebben, wanneer dat naar verwachting moet gebeuren en welke kosten daarmee gemoeid zijn.

De jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds kan vervolgens worden afgestemd op deze toekomstige uitgaven.

Hoeveel moet een VvE minimaal reserveren?

Wanneer een VvE geen passend MJOP heeft, kan de wettelijke systematiek ertoe leiden dat jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw wordt gereserveerd.

Dat percentage is echter geen inhoudelijk advies over hoeveel geld een specifiek gebouw werkelijk nodig heeft.

Een appartementencomplex met een relatief nieuw dak, jonge installaties en recent uitgevoerde gevelwerkzaamheden heeft immers een heel ander onderhoudsprofiel dan een ouder complex waar binnen tien jaar meerdere grote werkzaamheden aankomen.

Daarom geeft een actueel MJOP veel meer inzicht dan alleen een algemeen percentage.

Een groot reservefonds betekent niet automatisch dat een VvE financieel gezond is

Een veelgemaakte denkfout is kijken naar het huidige saldo van de bankrekening.

Stel dat een VvE €150.000 in het reservefonds heeft. Dat klinkt misschien als een comfortabele buffer. Maar wanneer over drie jaar het dak moet worden aangepakt en daarvoor €200.000 nodig is, ontstaat alsnog een tekort.

Andersom kan een lager reservefonds bij een relatief nieuw gebouw voldoende zijn wanneer grote onderhoudswerkzaamheden pas veel later worden verwacht.

De belangrijkste vraag is daarom niet:

Hoeveel geld hebben we nu?

Maar:

Hoe verhoudt ons reservefonds zich tot de onderhouds- en investeringskosten die de komende jaren op ons afkomen?

En hoe zit het met verduurzaming?

Daar wordt het voor veel VvE’s interessanter.

Een traditioneel MJOP kijkt voornamelijk naar onderhoud en vervanging. Maar wanneer een gebouw de komende jaren toch werkzaamheden nodig heeft, kunnen dat uitstekende momenten zijn om verduurzaming mee te nemen.

Denk bijvoorbeeld aan een dak dat gerenoveerd moet worden. De VvE kan uitsluitend het noodzakelijke onderhoud uitvoeren, maar kan tegelijkertijd onderzoeken of aanvullende isolatie zinvol is.

Hetzelfde geldt voor gevelonderhoud, glas, kozijnen en technische installaties.

De extra investering voor verduurzaming komt dan boven op het reguliere onderhoud, maar een deel van de werkzaamheden hoeft mogelijk maar één keer te worden uitgevoerd.

Onderhoudsgeld en verduurzamingsgeld zijn niet hetzelfde

Dit onderscheid is belangrijk.

Wanneer een onderdeel van het gebouw aan vervanging toe is, zijn die kosten onderdeel van het reguliere onderhoud. Kiest de VvE tegelijkertijd voor een betere, energiezuinigere oplossing, dan kan daar een aanvullende investering bij komen.

Bijvoorbeeld:

Een VvE moet een dak renoveren. Die dakrenovatie kost sowieso geld. Wanneer tegelijkertijd extra isolatiemaatregelen worden uitgevoerd, ontstaat een meerinvestering voor verduurzaming.

Voor een goede financiële afweging wil je daarom weten:

Wat kost het noodzakelijke onderhoud sowieso?

En vervolgens:

Wat kost het extra wanneer we dit onderhoudsmoment gebruiken om het gebouw te verduurzamen?

Dat verschil maakt besluitvorming binnen een VvE veel inzichtelijker.

Moet een VvE alle verduurzaming vooraf bij elkaar sparen?

Niet noodzakelijk.

Afhankelijk van de situatie kan een verduurzamingsplan worden gefinancierd uit een combinatie van het bestaande reservefonds, toekomstige VvE-bijdragen, subsidies en financiering.

Daardoor hoeft een VvE niet altijd jarenlang te wachten totdat de volledige investering op de bankrekening staat.

Wel moet financiering passen binnen de financiële situatie van de VvE en moeten eigenaren goed begrijpen wat de gevolgen zijn voor de maandelijkse bijdrage en toekomstige verplichtingen.

Waarom een DMJOP hierbij helpt

Een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) brengt regulier onderhoud en mogelijke verduurzamingsmaatregelen bij elkaar.

Daardoor wordt bijvoorbeeld zichtbaar dat:

• het dak over vier jaar onderhoud nodig heeft;
• de gevel over zeven jaar aan de beurt is;
• bepaalde installaties over tien jaar vervangen moeten worden;
• verduurzamingsmaatregelen aan die momenten gekoppeld kunnen worden.

De VvE kan vervolgens veel gerichter bepalen hoeveel geld jaarlijks gereserveerd moet worden en wanneer aanvullende financiering nodig kan zijn.

Dat voorkomt dat verduurzaming ineens als een los miljoenen- of tonnenproject op tafel komt.

Hoe weet je of een VvE voldoende reserveert?

Daarvoor moeten eigenlijk drie dingen naast elkaar worden gelegd: het huidige reservefonds, de jaarlijkse reservering en de verwachte uitgaven uit het MJOP of DMJOP.

Vervolgens kun je per jaar bekijken hoe het fonds zich ontwikkelt.

Als bijvoorbeeld in 2030 een grote investering nodig is, moet niet alleen worden gekeken of de VvE vandaag voldoende geld heeft. De vraag is of de combinatie van het huidige saldo en de reserveringen tot 2030 voldoende is om die investering te dragen.

Zo ontstaat een veel realistischer financieel beeld.

Wat als de VvE te weinig heeft gereserveerd?

Een tekort hoeft niet te betekenen dat verduurzaming onmogelijk wordt.

Het betekent wel dat de VvE keuzes moet maken. Bijvoorbeeld door de jaarlijkse bijdrage te verhogen, bepaalde werkzaamheden anders te plannen, een extra bijdrage van eigenaren te vragen of financieringsmogelijkheden te onderzoeken.

Hoe eerder zo’n tekort zichtbaar wordt, hoe groter de ruimte om oplossingen over meerdere jaren te spreiden.

Daarom is vooruitkijken zo belangrijk.

Reserveren voor onderhoud én verduurzaming

Voor een toekomstbestendige VvE is het uiteindelijk verstandig om onderhoud, energie en financiën niet afzonderlijk te behandelen.

Een goed onderhoudsplan vertelt niet alleen wat er kapotgaat of vervangen moet worden, maar helpt de VvE ook bepalen wanneer investeringen in verduurzaming logisch zijn.

Daarmee verandert het reservefonds van een pot voor toekomstige reparaties in een belangrijk instrument voor de langetermijnstrategie van het gebouw.

Weten of uw VvE voldoende reserveert?

VvEenergie helpt VvE’s om onderhoud, verduurzaming en financiële planning met elkaar te verbinden. Door inzicht te krijgen in de technische staat van het gebouw, geplande onderhoudsmomenten en mogelijke verduurzamingsmaatregelen ontstaat een realistisch beeld van de investeringen voor de komende jaren.

Zo weet de VvE niet alleen hoeveel er nu in het reservefonds zit, maar vooral of dat voldoende is voor wat er straks moet gebeuren.