Blog

Veel Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) werken met een meerjarenonderhoudsplan, oftewel een MJOP. Maar steeds vaker valt ook de term DMJOP: een duurzaam meerjarenonderhoudsplan.

Wat is precies het verschil?

Een MJOP beschrijft welk onderhoud een gebouw de komende jaren nodig heeft en welke kosten daarbij horen. Een DMJOP combineert die onderhoudsplanning met mogelijkheden om het gebouw te verduurzamen.

Het grote voordeel daarvan is dat een VvE verduurzaming kan uitvoeren op momenten waarop toch al werkzaamheden aan het gebouw gepland staan.

Wat is een MJOP?

MJOP staat voor meerjarenonderhoudsplan.

In een MJOP wordt voor een langere periode vastgelegd welk onderhoud aan de gemeenschappelijke onderdelen van een appartementencomplex wordt verwacht.

Denk bijvoorbeeld aan:

• dakbedekking;
• gevels;
• schilderwerk;
• kozijnen;
• balkons en galerijen;
• liften;
• gemeenschappelijke installaties.

Per onderdeel wordt doorgaans gekeken naar de huidige staat, de verwachte levensduur, het moment waarop onderhoud of vervanging nodig is en de geschatte kosten.

Daarmee krijgt de VvE inzicht in de onderhoudsuitgaven die de komende jaren kunnen worden verwacht.

Waarom heeft een VvE een MJOP nodig?

Een appartementencomplex heeft regelmatig onderhoud nodig. Sommige werkzaamheden zijn relatief klein, terwijl andere investeringen tienduizenden of zelfs honderdduizenden euro’s kunnen kosten.

Zonder langetermijnplanning kunnen dergelijke uitgaven onverwacht komen.

Een MJOP helpt de VvE daarom om vooruit te kijken en voldoende geld te reserveren. De jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds kan worden afgestemd op de verwachte onderhoudskosten.

Een goed MJOP is daarmee niet alleen een technisch document, maar ook een belangrijk financieel stuurinstrument voor de VvE.

Wat is een DMJOP?

DMJOP staat voor duurzaam meerjarenonderhoudsplan.

Het vertrekpunt is hetzelfde als bij een gewoon MJOP: de technische staat en het toekomstige onderhoud van het gebouw.

Het verschil is dat bij een DMJOP tegelijkertijd wordt gekeken naar mogelijkheden om het gebouw energiezuiniger en toekomstbestendiger te maken.

De vraag is dus niet alleen:

Wanneer moet dit onderdeel worden onderhouden of vervangen?

Maar ook:

Kunnen we dat onderhoudsmoment gebruiken om het gebouw tegelijkertijd te verduurzamen?

Dat lijkt een klein verschil, maar kan grote gevolgen hebben voor de langetermijnstrategie van een VvE.

Een praktisch voorbeeld: het dak

Stel dat uit het MJOP blijkt dat de dakbedekking over drie jaar vervangen moet worden.

Een traditioneel MJOP reserveert geld voor die vervanging en plant de werkzaamheden in.

Bij een DMJOP wordt op hetzelfde moment onderzocht of aanvullende dakisolatie zinvol is en welke andere energiemaatregelen eventueel gecombineerd kunnen worden met de werkzaamheden.

De VvE krijgt daardoor niet alleen inzicht in de kosten van noodzakelijk onderhoud, maar ook in de meerkosten en mogelijke voordelen van verduurzaming.

Dat maakt het mogelijk om beide beslissingen tegelijkertijd te nemen.

Waarom onderhoud en verduurzaming combineren?

Veel verduurzamingsmaatregelen raken onderdelen van het gebouw die sowieso periodiek onderhouden of vervangen moeten worden.

Denk aan gevels, daken, kozijnen, glas en technische installaties.

Wanneer een VvE deze twee trajecten los van elkaar uitvoert, kan dat betekenen dat werkzaamheden dubbel worden uitgevoerd.

Een gevel eerst renoveren en enkele jaren later opnieuw werkzaamheden uitvoeren voor isolatie is bijvoorbeeld meestal minder efficiënt dan beide maatregelen tegelijkertijd onderzoeken.

Een DMJOP helpt zulke natuurlijke investeringsmomenten vooraf zichtbaar te maken.

Is een DMJOP altijd duurder dan een MJOP?

De maatregelen die uit een DMJOP voortkomen kunnen uiteraard extra investeringen vragen. Maar dat betekent niet automatisch dat de totale aanpak financieel ongunstiger is.

Het gaat juist om de vraag welke kosten de VvE sowieso moet maken en welke aanvullende investering nodig is om tegelijkertijd te verduurzamen.

Stel dat een onderdeel voor €100.000 moet worden vervangen. Als een duurzamere oplossing €120.000 kost, is voor de verduurzamingsbeslissing vooral die aanvullende €20.000 interessant.

Vervolgens kan worden gekeken naar energiebesparing, levensduur, comfort, subsidies en eventuele financieringsmogelijkheden.

Dat geeft een veel zuiverder vergelijking dan de volledige investering als ‘kosten van verduurzaming’ te beschouwen.

Kijkt een DMJOP alleen naar energiebesparing?

Nee.

Energiegebruik is belangrijk, maar een duurzaam onderhoudsplan kan breder kijken naar de toekomst van het gebouw.

Naast isolatie en energiezuinige installaties kunnen bijvoorbeeld comfort, binnenklimaat, materiaalgebruik, toekomstige energievoorziening en de technische samenhang tussen maatregelen een rol spelen.

Welke onderwerpen relevant zijn, hangt sterk af van het gebouw.

Een complex uit de jaren zestig vraagt om andere keuzes dan een appartementencomplex dat twintig jaar geleden is gebouwd.

Welke maatregelen kunnen in een DMJOP staan?

Afhankelijk van het gebouw kan worden gekeken naar bijvoorbeeld dak-, gevel- en vloerisolatie, isolerend glas, zonnepanelen, ventilatie, energiezuinige verlichting en aanpassingen aan collectieve verwarmingsinstallaties.

Ook kan worden onderzocht welke maatregelen juist niet logisch zijn.

Dat is minstens zo belangrijk.

Verduurzaming betekent niet dat iedere beschikbare techniek in ieder gebouw moet worden toegepast. Het gaat om een samenhangend pakket dat technisch uitvoerbaar en financieel verantwoord is.

Wat betekent een DMJOP voor het reservefonds?

Een DMJOP geeft de VvE meer inzicht in toekomstige investeringen.

Dat maakt het mogelijk om de ontwikkeling van het reservefonds opnieuw te bekijken. Misschien is de bestaande jaarlijkse reservering voldoende. Misschien moet de bijdrage geleidelijk omhoog. Of misschien is voor een grotere verduurzamingsstap aanvullende financiering nodig.

Door dit jaren van tevoren zichtbaar te maken, krijgt de VvE meer mogelijkheden dan wanneer een investering pas vlak voor uitvoering wordt besproken.

Helpt een DMJOP bij besluitvorming in de ALV?

Ja, vooral doordat keuzes concreter worden.

Verduurzaming kan binnen een VvE snel een abstracte discussie worden. De ene eigenaar wil zo snel mogelijk verduurzamen, terwijl een andere eigenaar vooral naar de kosten kijkt.

Een DMJOP brengt de discussie terug naar het gebouw zelf.

Dit onderdeel moet in dat jaar worden onderhouden. Dit kost het reguliere onderhoud. Dit is de mogelijke verduurzamingsmaatregel. Dit zijn de meerkosten. En dit zijn mogelijke financiële gevolgen en voordelen.

Daarmee krijgt de Algemene Ledenvergadering een veel betere basis voor besluitvorming.

Moet iedere VvE zijn MJOP vervangen door een DMJOP?

Niet noodzakelijk.

Heeft een VvE een recent en technisch goed MJOP, dan hoeft dat document niet automatisch waardeloos te worden zodra verduurzaming op de agenda komt.

Het kan juist interessant zijn om te onderzoeken of het bestaande MJOP kan worden uitgebreid met een verduurzamingsstrategie.

Is het MJOP sterk verouderd, zijn grote onderhoudswerkzaamheden in aantocht of wil de VvE serieus verduurzamen? Dan kan het logisch zijn om onderhoud en verduurzaming opnieuw integraal te onderzoeken.

MJOP of DMJOP: wat past bij uw VvE?

Een MJOP beantwoordt vooral de vraag:

Hoe houden we ons gebouw technisch in goede staat?

Een DMJOP voegt daar een belangrijke vraag aan toe:

Hoe gebruiken we die onderhoudsmomenten om ons gebouw tegelijkertijd toekomstbestendiger te maken?

Voor VvE’s die de komende jaren met groot onderhoud én verduurzaming te maken krijgen, kan juist die combinatie veel waarde opleveren.

Van onderhoudsplan naar verduurzamingsstrategie

VvEenergie helpt VvE’s om verder te kijken dan afzonderlijke onderhoudsmaatregelen.

Door de technische staat van het gebouw, het bestaande MJOP, energiegebruik en verduurzamingsmogelijkheden in samenhang te bekijken, ontstaat inzicht in welke maatregelen logisch zijn en wanneer deze het beste kunnen worden uitgevoerd.