Blog

Een appartementencomplex verduurzamen kan op veel verschillende manieren. Isoleren, zonnepanelen plaatsen, glas vervangen, ventilatie verbeteren of overstappen op een andere manier van verwarmen: de mogelijkheden zijn groot.

Maar welke verduurzamingsmaatregelen zijn voor een VvE het meest interessant?

Het korte antwoord is: dat hangt af van het gebouw. Voor de meeste VvE’s is het verstandig om eerst het energieverlies te beperken en vervolgens te kijken naar installaties en duurzame energieopwekking.

De beste maatregel is daarom niet automatisch de maatregel met de hoogste energiebesparing. Het gaat om de combinatie van technische haalbaarheid, kosten, onderhoudsplanning, comfort en het natuurlijke moment waarop werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd.

Begin niet met een maatregel, maar met het gebouw

Een veelgemaakte fout bij verduurzaming is beginnen met een oplossing.

Kunnen we zonnepanelen plaatsen?

Moeten we een warmtepomp nemen?

Kunnen we de gevel isoleren?

Dat zijn begrijpelijke vragen, maar eigenlijk komen ze te vroeg.

Een VvE kan beter eerst onderzoeken waar het gebouw energie verliest, welke onderdelen de komende jaren onderhoud nodig hebben en welke technische mogelijkheden het complex heeft.

Een gebouw uit 1965 met ongeïsoleerde gevels vraagt immers om een andere aanpak dan een appartementencomplex uit 2005 met redelijk goede isolatie maar verouderde installaties.

De juiste volgorde begint daarom met inzicht.

1. Isolatie van dak, gevel en vloer

Isolatie behoort bij veel oudere appartementencomplexen tot de belangrijkste verduurzamingsmaatregelen.

Via dak, gevel en vloer kan warmte verloren gaan. Door de gebouwschil te verbeteren, neemt de warmtevraag af en kan het comfort in de appartementen verbeteren.

Voor een VvE is vooral het uitvoeringsmoment interessant.

Wanneer het dak over enkele jaren toch vervangen moet worden, is dat een logisch moment om aanvullende dakisolatie te onderzoeken. Hetzelfde geldt voor gevelisolatie wanneer groot gevelonderhoud gepland staat.

Zo kan verduurzaming worden gekoppeld aan werkzaamheden die de VvE toch al moet uitvoeren.

2. HR++-glas of triple glas

Ook glas kan een belangrijke rol spelen in het energieverlies van een gebouw.

Bij oudere appartementencomplexen is soms nog enkel glas of ouder dubbelglas aanwezig. Vervanging door beter isolerend glas kan het warmteverlies verminderen en het wooncomfort verbeteren.

Welke glassoort verstandig is, hangt onder meer af van de bestaande kozijnen en gevelconstructie.

Triple glas is bijvoorbeeld niet automatisch voor ieder gebouw de beste keuze. Soms moeten kozijnen worden aangepast of vervangen, waardoor de investering aanzienlijk groter wordt.

Ook hier geldt daarom: kijk naar het gehele bouwdeel en niet alleen naar het glas.

3. Kozijnen verbeteren of vervangen

Wanneer kozijnen technisch aan vervanging toe zijn, ontstaat opnieuw een natuurlijk verduurzamingsmoment.

Nieuwe kozijnen kunnen betere isolatiewaarden bieden en gecombineerd worden met energiezuinig glas.

Maar kozijnen vervangen uitsluitend vanwege energiebesparing is niet altijd financieel logisch. Wanneer bestaande kozijnen technisch nog jarenlang mee kunnen, kan een andere maatregel meer effect per geïnvesteerde euro hebben.

Het MJOP speelt daarom een belangrijke rol bij de timing.

4. Ventilatie verbeteren

Een beter geïsoleerd gebouw vraagt ook aandacht voor ventilatie.

Wanneer naden en kieren verdwijnen en glas, gevels of daken beter worden geïsoleerd, verandert de natuurlijke luchtuitwisseling in een woning.

Goede ventilatie blijft noodzakelijk voor een gezond binnenklimaat en helpt vochtproblemen voorkomen.

Daarom moeten isolatie en ventilatie bij verduurzaming niet los van elkaar worden bekeken.

Bij grotere verduurzamingstrajecten is het verstandig om te onderzoeken of de bestaande ventilatievoorzieningen nog passen bij de toekomstige situatie van het gebouw.

5. Verwarmingsinstallatie verduurzamen

Na het verminderen van de warmtevraag komt de warmtevoorziening in beeld.

Appartementencomplexen kunnen zeer verschillende verwarmingssystemen hebben. Sommige woningen beschikken over individuele cv-ketels, terwijl andere complexen gebruikmaken van een collectieve installatie.

Mogelijke verduurzaming hangt daarom sterk af van de bestaande situatie.

Een warmtepomp kan interessant zijn, maar is niet automatisch de eerste stap.

Wanneer een gebouw veel warmte verliest, kan het verstandiger zijn eerst de gebouwschil te verbeteren. Daardoor daalt de benodigde hoeveelheid warmte en kan later mogelijk een kleinere of efficiëntere installatie worden toegepast.

6. Zonnepanelen

Zonnepanelen zijn voor veel VvE’s een zichtbare en begrijpelijke verduurzamingsmaatregel.

Ze kunnen bijvoorbeeld worden gebruikt voor het elektriciteitsverbruik van gemeenschappelijke voorzieningen, zoals verlichting, liften of technische installaties.

Maar ook bij zonnepanelen moet eerst naar het gebouw worden gekeken.

Hoeveel geschikt dakoppervlak is beschikbaar? Wat is de staat van het dak? Wanneer staat dakonderhoud gepland? Hoe ziet de elektrische installatie eruit? En hoe wordt de opgewekte elektriciteit gebruikt?

Wanneer een dak binnen enkele jaren vervangen moet worden, kan het bijvoorbeeld onhandig zijn om daar vlak daarvoor zonnepanelen op te plaatsen.

7. Energiezuinige verlichting en gemeenschappelijke installaties

Niet iedere verduurzamingsmaatregel hoeft groot of complex te zijn.

In algemene ruimten kan energie worden bespaard met bijvoorbeeld efficiënte verlichting, aanwezigheidsdetectie en optimalisatie van technische installaties.

Ook pompen en andere gemeenschappelijke apparatuur kunnen soms relatief veel elektriciteit gebruiken.

Dit soort maatregelen vraagt vaak een veel kleinere investering dan ingrepen aan gevels of verwarmingssystemen en kan daarom interessant zijn als onderdeel van een breder verduurzamingsplan.

Welke maatregel levert de meeste besparing op?

Dat kan niet betrouwbaar worden bepaald zonder het gebouw te onderzoeken.

Een maatregel die bij het ene complex zeer aantrekkelijk is, kan bij een ander gebouw weinig effect hebben.

Bovendien is alleen kijken naar de energierekening te beperkt.

Een verduurzamingsmaatregel kan ook bijdragen aan wooncomfort, onderhoud, technische levensduur en de toekomstbestendigheid van het gebouw.

Daarom is de beste maatregel meestal degene die op het juiste moment binnen een samenhangend plan wordt uitgevoerd.

Eerst isoleren en daarna installaties?

De bekende gedachte “eerst isoleren, daarna installeren” is vaak een bruikbaar uitgangspunt, maar ook dit is geen absolute regel.

Soms staat een installatie op korte termijn voor vervanging terwijl bepaalde isolatiemaatregelen pas veel later logisch uitvoerbaar zijn. In andere situaties kan juist eerst de gebouwschil sterk worden verbeterd.

Daarom is fasering belangrijk.

Een VvE hoeft niet alles tegelijk uit te voeren, maar moet wel weten waar zij uiteindelijk naartoe wil.

Onderhoud bepaalt vaak het beste moment

Een van de belangrijkste factoren bij VvE-verduurzaming is het bestaande onderhoudsplan.

Stel:

• het dak moet over drie jaar worden vernieuwd;
• de gevel vraagt over vijf jaar groot onderhoud;
• de kozijnen staan over acht jaar gepland;
• een collectieve installatie bereikt over tien jaar het einde van de technische levensduur.

Dan ligt er feitelijk al een routekaart voor verduurzaming.

Door bij ieder onderhoudsmoment te onderzoeken welke energiemaatregelen kunnen worden gecombineerd, kan een VvE de verduurzaming over meerdere jaren spreiden.

Welke maatregelen moet een VvE als eerste uitvoeren?

Een verstandige prioritering kijkt meestal naar vier vragen:

1. Waar verliest het gebouw energie?
Daarmee wordt duidelijk waar technisch winst te behalen is.

2. Welke onderdelen hebben binnenkort onderhoud nodig?
Daar liggen vaak de meest logische combinatiemomenten.

3. Welke maatregelen beïnvloeden elkaar?
Isolatie, ventilatie en verwarming moeten bijvoorbeeld in samenhang worden bekeken.

4. Wat is financieel haalbaar?
Naast de investering spelen het reservefonds, subsidies, financiering en toekomstige VvE-bijdragen een rol.

Pas wanneer deze vier onderdelen naast elkaar worden gelegd, ontstaat een zinvolle volgorde.

Moet een VvE alles in één keer verduurzamen?

Nee.

Voor veel VvE’s is een gefaseerde aanpak juist realistischer.

Het belangrijkste is dat afzonderlijke maatregelen onderdeel zijn van een langetermijnplan. Daarmee wordt voorkomen dat een keuze van vandaag een betere oplossing over vijf jaar onmogelijk of onnodig duur maakt.

Een VvE kan bijvoorbeeld eerst isoleren, enkele jaren later het dak aanpakken en vervolgens op een logisch vervangingsmoment de warmtevoorziening verduurzamen.

Niet alles hoeft tegelijk, zolang de maatregelen maar dezelfde kant op werken.

Hoe bepaalt een VvE de beste verduurzamingsroute?

De meest interessante verduurzamingsmaatregelen staan dus niet op een universeel lijstje.

Ze ontstaan uit de combinatie van:

de technische staat van het gebouw + het energiegebruik + het MJOP + de wensen van de eigenaren + de financiële mogelijkheden.

Daarom begint een goed verduurzamingsplan niet met de vraag “Welke techniek willen we?”, maar met:

“Waar staat ons gebouw nu en waar willen we de komende jaren naartoe?”

Van losse maatregelen naar een verduurzamingsplan

VvEenergie helpt VvE’s om die samenhang inzichtelijk te maken.

Daarbij wordt niet alleen gekeken naar mogelijke energiemaatregelen, maar juist ook naar het gebouw, gepland onderhoud, investeringsmomenten en de volgorde waarin maatregelen logisch kunnen worden uitgevoerd.

Zo ontstaat geen verzameling losse verduurzamingsideeën, maar een realistische route voor de VvE en het gebouw.