Blog

Een goed verduurzamingsplan kan technisch en financieel kloppen, maar uiteindelijk moeten de appartementseigenaren ermee instemmen. En juist daar kan verduurzaming binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) ingewikkeld worden.

Welke meerderheid is nodig? Mag het bestuur zelf beslissen? Wat gebeurt er als een deel van de eigenaren tegen is? En hoe voorkom je dat een verduurzamingsplan tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV) vastloopt?

Het korte antwoord is: voor verduurzamingsmaatregelen aan gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex is doorgaans een besluit van de VvE nodig. Welke meerderheid daarvoor vereist is, hangt af van de splitsingsakte, het splitsingsreglement en de aard van het besluit.

Daarom begint goede besluitvorming niet tijdens de ALV, maar ruim daarvoor.

Wie beslist over verduurzaming binnen een VvE?

De VvE is verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

Welke onderdelen gemeenschappelijk zijn, staat beschreven in de splitsingsakte en het toepasselijke splitsingsreglement. Denk bijvoorbeeld aan het dak, de gevel, gemeenschappelijke installaties en in veel gevallen kozijnen of andere onderdelen van de gebouwschil.

Wanneer verduurzaming betrekking heeft op zulke gemeenschappelijke delen, kan een individuele appartementseigenaar daar meestal niet zelfstandig over beslissen.

De besluitvorming vindt dan plaats binnen de VvE.

Kan het VvE-bestuur zelf besluiten om te verduurzamen?

Het bestuur voert de besluiten van de VvE uit en verzorgt het dagelijkse beheer. Dat betekent niet automatisch dat het bestuur zelfstandig grote verduurzamingsprojecten kan laten uitvoeren.

Voor omvangrijke werkzaamheden en investeringen is doorgaans besluitvorming door de vergadering van eigenaars nodig.

De precieze bevoegdheden hangen af van de splitsingsakte, het reglement, eventuele eerdere besluiten en de aard en omvang van de werkzaamheden.

Het bestuur speelt wél een belangrijke rol in de voorbereiding.

Juist daar kan veel worden gewonnen.

Welke meerderheid is nodig voor verduurzaming?

Daar bestaat geen universeel percentage voor.

De vereiste meerderheid kan verschillen afhankelijk van het soort besluit en het splitsingsreglement dat op de VvE van toepassing is. Ook kan onderscheid bestaan tussen regulier onderhoud en het aanbrengen van nieuwe voorzieningen.

Daarom is het riskant om te zeggen dat voor verduurzaming altijd bijvoorbeeld een gewone meerderheid of juist een tweederdemeerderheid nodig is.

Controleer voor een concreet voorstel altijd de eigen splitsingsakte en het toepasselijke splitsingsreglement.

Bij grotere of juridisch complexere projecten kan het verstandig zijn hierover deskundig advies in te winnen voordat het voorstel ter stemming wordt gebracht.

Onderhoud of verduurzaming: waarom maakt dat verschil?

Stel dat een dak technisch aan vervanging toe is.

Het uitvoeren van noodzakelijk dakonderhoud is iets anders dan het tegelijkertijd aanbrengen van een nieuwe voorziening die er voorheen niet was.

In de praktijk kunnen die twee echter onderdeel zijn van hetzelfde project.

Dat is precies waarom het belangrijk is om in een voorstel duidelijk onderscheid te maken tussen:

noodzakelijk onderhoud
en
aanvullende verduurzaming.

Daarmee wordt voor eigenaren duidelijk welk deel van de investering sowieso nodig is en welk deel voortkomt uit de keuze om het gebouw toekomstbestendiger te maken.

Waarom lopen verduurzamingsvoorstellen tijdens een ALV vast?

Niet altijd omdat eigenaren tegen verduurzaming zijn.

Vaak is er simpelweg onvoldoende duidelijkheid.

Een voorstel als “we willen ons gebouw verduurzamen en dit kost €600.000” roept begrijpelijkerwijs veel vragen op.

Waarom deze maatregelen? Waarom nu? Wat gebeurt er als we niets doen? Welk onderhoud was sowieso noodzakelijk? Welke subsidie is mogelijk? Hoeveel geld zit er in het reservefonds? Wat betekent financiering voor mijn maandelijkse bijdrage?

Als zulke vragen pas tijdens de vergadering worden beantwoord, is het moeilijk om draagvlak te creëren.

Begin daarom niet met stemmen

Een VvE die wil verduurzamen hoeft niet onmiddellijk een definitief investeringsbesluit voor te leggen.

Het traject kan worden opgebouwd.

Eerst kan bijvoorbeeld worden besloten om de mogelijkheden te onderzoeken. Vervolgens kunnen scenario’s worden uitgewerkt. Daarna kunnen kosten, subsidies en financiering worden onderzocht.

Pas wanneer voldoende informatie beschikbaar is, wordt een concreet uitvoeringsvoorstel voorgelegd.

Zo wordt besluitvorming een proces in plaats van één alles-of-niets-moment.

Maak meerdere scenario’s inzichtelijk

Eigenaren willen kunnen vergelijken.

Een goed voorstel kan daarom verschillende scenario’s bevatten.

Bijvoorbeeld:

Scenario 1 – alleen noodzakelijk onderhoud
Wat moet de VvE sowieso doen en wat kost dat?

Scenario 2 – onderhoud + beperkte verduurzaming
Welke logische verbeteringen kunnen direct worden meegenomen?

Scenario 3 – verdergaande verduurzaming
Wat is technisch mogelijk als de VvE grotere stappen wil zetten?

Vervolgens kunnen per scenario investering, subsidie, financiering, energiebesparing en gevolgen voor de VvE-bijdrage worden weergegeven.

Dan gaat de discussie niet langer over wel of niet verduurzamen, maar over welke route het beste bij de VvE past.

Maak de kosten per eigenaar begrijpelijk

Een totaalbedrag van €500.000 of €1 miljoen kan voor appartementseigenaren abstract en afschrikwekkend zijn.

Daarom is het belangrijk om ook de financiële gevolgen op eigenaarsniveau inzichtelijk te maken.

Wat betekent het voorstel voor de maandelijkse bijdrage? Is een eenmalige bijdrage nodig? Welk deel wordt uit het reservefonds betaald? Welke subsidie wordt verwacht? En wat betekent eventuele financiering?

Dat maakt een besluit veel concreter.

Vergeet de gevolgen van niets doen niet

Bij besluitvorming wordt vaak uitgebreid gesproken over de kosten van verduurzaming.

Maar niets doen heeft ook gevolgen.

Onderhoud kan niet onbeperkt worden uitgesteld. Installaties bereiken het einde van hun levensduur. Energieprijzen kunnen veranderen. En wanneer werkzaamheden niet slim worden gecombineerd, kan de VvE later opnieuw kosten moeten maken.

Een goede vergelijking bevat daarom niet alleen de kosten van maatregelen, maar ook een realistisch beeld van het scenario waarin de VvE uitsluitend doorgaat zoals zij nu doet.

Draagvlak ontstaat vóór de vergadering

Een ALV is uiteindelijk het formele moment waarop besluiten worden genomen, maar draagvlak ontstaat meestal eerder.

Informeer eigenaren daarom gedurende het proces.

Leg uit waarom bepaalde onderzoeken plaatsvinden. Deel resultaten in begrijpelijke taal. Geef ruimte voor vragen. Laat zien welke alternatieven zijn onderzocht en waarom bepaalde maatregelen wel of niet worden voorgesteld.

Dat voorkomt dat appartementseigenaren tijdens de ALV voor het eerst een omvangrijk voorstel onder ogen krijgen.

Houd rekening met verschillende eigenaren

Binnen één VvE kunnen belangen sterk verschillen.

Een eigenaar die verwacht nog twintig jaar in het appartement te wonen, kijkt mogelijk anders naar een investering dan iemand die binnenkort wil verkopen.

Een particuliere verhuurder kan andere prioriteiten hebben dan een eigenaar-bewoner. En sommige eigenaren hebben meer financiële ruimte dan andere.

Dat betekent niet dat overeenstemming onmogelijk is.

Het betekent vooral dat een voorstel niet alleen technisch goed moet zijn, maar ook begrijpelijk, uitlegbaar en financieel realistisch.

Zorg dat het besluit zelf duidelijk is

Wanneer uiteindelijk wordt gestemd, moet helder zijn waarover de vergadering precies besluit.

Welke maatregelen worden uitgevoerd? Wat is het beschikbare budget? Hoe wordt het project gefinancierd? Welke opdracht mag het bestuur verstrekken? Zijn er voorwaarden waaronder uitvoering mag starten?

Hoe concreter het besluit, hoe kleiner de kans op discussie achteraf.

Zorg daarnaast dat het besluit en de stemverhouding correct in de notulen worden vastgelegd.

Wat als niet voldoende eigenaren instemmen?

Dan hoeft het verduurzamingstraject niet direct voorbij te zijn.

Een afwijzing kan ook betekenen dat eigenaren meer informatie nodig hebben, het financiële voorstel niet passend vinden of een andere fasering willen.

Onderzoek dan waarom het voorstel onvoldoende steun kreeg.

Misschien moet een maatregel worden aangepast. Misschien is een kleinere eerste stap haalbaarder. Of misschien helpt aanvullende informatie over kosten, subsidies en financiering.

Een goed verduurzamingsplan kan vaak in meerdere stappen worden uitgevoerd.

Van technisch plan naar gedragen VvE-besluit

Succesvolle verduurzaming vraagt uiteindelijk om drie dingen:

een technisch goed plan, een financieel haalbaar plan en voldoende draagvlak binnen de VvE.

Ontbreekt één van die drie, dan wordt uitvoering lastig.

Daarom helpt VvEenergie VvE’s niet alleen bij het onderzoeken van maatregelen, maar ook bij het creëren van overzicht en een logische route richting besluitvorming.

Zo weet de vergadering niet alleen wat er technisch mogelijk is, maar ook waarom een maatregel wordt voorgesteld, wanneer deze logisch is en wat de financiële gevolgen zijn.

Dat maakt verduurzaming bespreekbaar én besluitbaar.