Blog

Veel Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) willen hun appartementencomplex verduurzamen, maar weten niet goed waar ze moeten beginnen.

Moet je eerst een energieadvies laten maken? Het MJOP aanpassen? Subsidie aanvragen? Zonnepanelen onderzoeken? Of moet het onderwerp eerst naar de Algemene Ledenvergadering?

Het korte antwoord: begin niet met een specifieke verduurzamingsmaatregel, maar met inzicht in het gebouw, het onderhoud en de financiële positie van de VvE.

Van daaruit kan stap voor stap een verduurzamingsroute worden opgebouwd die technisch logisch, financieel haalbaar en uitvoerbaar is voor de eigenaren.

Waarom is beginnen met verduurzamen zo lastig?

Een appartementengebouw verduurzamen is iets anders dan een individuele woning verduurzamen.

Er zijn meerdere eigenaren, gemeenschappelijke bouwdelen, een splitsingsakte, een reservefonds, een MJOP en besluitvorming binnen de VvE.

Bovendien hangen maatregelen met elkaar samen.

Wie bijvoorbeeld nadenkt over een warmtepomp, moet weten hoeveel warmte het gebouw straks nodig heeft. Wie zonnepanelen wil plaatsen, moet weten of het dak binnenkort onderhoud nodig heeft. En wie gevelisolatie overweegt, moet ook kijken naar kozijnen, glas en ventilatie.

Daarom is de eerste vraag niet:

Welke maatregel zullen we uitvoeren?

Maar:

Wat is de huidige situatie van ons gebouw?

Stap 1: breng het gebouw in kaart

Een verduurzamingsplan begint met kennis van het gebouw.

Hoe oud is het complex? Hoe zijn dak, gevel en vloer opgebouwd? Welke isolatie is al aanwezig? Welk glas zit er in de woningen? Hoe worden de appartementen verwarmd en geventileerd?

Ook de technische staat is belangrijk.

Een gebouw kan energetisch slecht presteren terwijl bepaalde bouwdelen nog jarenlang meegaan. Andersom kan een redelijk geïsoleerd gebouw juist voor grote onderhoudsinvesteringen staan.

Dat verschil bepaalt mede welke verduurzamingsroute logisch is.

Stap 2: pak het huidige MJOP erbij

Het meerjarenonderhoudsplan is een van de belangrijkste documenten bij verduurzaming.

Daarin staat wanneer grote onderdelen van het gebouw naar verwachting onderhoud of vervanging nodig hebben.

Dat levert interessante momenten op.

Moet het dak over drie jaar worden aangepakt? Dan is dat het moment om dakisolatie mee te onderzoeken.

Staat gevelonderhoud over vijf jaar gepland? Onderzoek dan vóór die werkzaamheden of isolatiemaatregelen gecombineerd kunnen worden.

Zijn installaties binnen enkele jaren aan vervanging toe? Dan is het verstandig nu al na te denken over de toekomstige warmtevoorziening.

Het MJOP kan daarmee de tijdlijn voor verduurzaming worden.

Stap 3: onderzoek waar energie verloren gaat

Vervolgens wil je begrijpen hoe het gebouw energie gebruikt en waar verbetering mogelijk is.

Daarbij kan worden gekeken naar de gebouwschil, installaties en het energiegebruik van gemeenschappelijke voorzieningen.

Het doel is niet om een zo lang mogelijke lijst met duurzame maatregelen te maken.

Het doel is om te bepalen welke maatregelen bij dit specifieke gebouw zinvol zijn.

Een jarenzestigcomplex met weinig isolatie vraagt waarschijnlijk om een andere aanpak dan een complex uit 2005.

Stap 4: bepaal het gewenste eindbeeld

Dit is een stap die gemakkelijk wordt overgeslagen.

Een VvE hoeft niet alle maatregelen onmiddellijk uit te voeren, maar het helpt wel om te weten waar het gebouw uiteindelijk naartoe moet.

Wil de VvE vooral achterstallig onderhoud combineren met enkele energiebesparende maatregelen?

Wil zij het energiegebruik aanzienlijk terugbrengen?

Of wil de VvE het complex in stappen voorbereiden op een andere warmtevoorziening?

Door een eindbeeld te bepalen, kunnen maatregelen beter op elkaar worden afgestemd.

Zo voorkom je dat een investering van vandaag een betere oplossing over vijf jaar in de weg zit.

Stap 5: maak onderscheid tussen onderhoud en verduurzaming

Vervolgens wordt het financieel interessant.

Stel dat een gevel over enkele jaren voor €300.000 gerenoveerd moet worden. Dat bedrag is niet ineens een verduurzamingsinvestering omdat tijdens dezelfde werkzaamheden isolatie wordt aangebracht.

De gevel moest immers sowieso worden aangepakt.

Voor de VvE is daarom belangrijk om onderscheid te maken tussen:

de kosten van noodzakelijk onderhoud
en
de aanvullende kosten van verduurzaming.

Daarmee wordt zichtbaar wat de VvE sowieso zou moeten uitgeven en welke extra investering nodig is voor een duurzamere oplossing.

Stap 6: maak een logische volgorde van maatregelen

Niet iedere maatregel hoeft tegelijkertijd.

Sterker nog: voor veel VvE’s is een gefaseerde aanpak juist verstandig.

De volgorde wordt onder andere bepaald door technische afhankelijkheden en onderhoudsmomenten.

Isolatie kan bijvoorbeeld invloed hebben op de toekomstige warmtebehoefte. Betere kierdichting vraagt aandacht voor ventilatie. Zonnepanelen plaatsen vlak voordat het dak wordt vervangen is meestal niet logisch.

Een goed verduurzamingsplan is daarom geen boodschappenlijst, maar een routekaart.

Stap 7: bereken wat de plannen financieel betekenen

Wanneer duidelijk is welke maatregelen interessant zijn en wanneer ze kunnen worden uitgevoerd, kan de financiële planning worden gemaakt.

Hoe groot is het huidige reservefonds?

Welke bedragen worden volgens het MJOP de komende jaren al uitgegeven?

Hoeveel reserveert de VvE jaarlijks?

Welke aanvullende investering vraagt verduurzaming?

En welk effect heeft dat op de ontwikkeling van het reservefonds?

Daarmee wordt zichtbaar of de VvE voldoende middelen heeft of aanvullende financiering nodig kan zijn.

Stap 8: onderzoek subsidies en financiering

Pas nu ontstaat een goede basis om naar subsidies en financiering te kijken.

Voor VvE’s bestaan mogelijkheden om bepaalde verduurzamingsmaatregelen en voorbereidende werkzaamheden financieel te ondersteunen. Daarnaast kunnen er financieringsmogelijkheden zijn wanneer het reservefonds niet voldoende is om de volledige investering te dragen.

Belangrijk is om dit vóór opdrachtverlening en uitvoering te onderzoeken.

Subsidievoorwaarden en financieringsregelingen kunnen veranderen en kennen eigen voorwaarden en aanvraagmomenten.

Stap 9: betrek de eigenaren

Technische haalbaarheid alleen is niet voldoende.

Uiteindelijk moeten de appartementseigenaren begrijpen waarom maatregelen worden voorgesteld en wat deze financieel betekenen.

Begin daarom tijdig met communicatie.

Laat bijvoorbeeld zien:

wat er sowieso aan onderhoud aankomt;

welke verduurzaming daarmee gecombineerd kan worden;

wat verschillende scenario’s kosten;

welke subsidies of financiering mogelijk zijn;

en wat dit kan betekenen voor de VvE-bijdrage.

Hoe eerder eigenaren worden meegenomen, hoe kleiner de kans dat een omvangrijk plan tijdens de ALV als verrassing komt.

Stap 10: leg een concreet voorstel voor aan de ALV

Uiteindelijk komt het moment van besluitvorming.

Dan moet duidelijk zijn waarover de vergadering precies beslist.

Niet:

“Willen we verduurzamen?”

Maar bijvoorbeeld:

“Willen we het geplande dakonderhoud combineren met deze isolatiemaatregel, tegen deze investering, met deze subsidie en deze financieringswijze?”

Dat is een veel concretere beslissing.

Welke meerderheid daarvoor nodig is, hangt af van onder andere de aard van het besluit, de splitsingsakte en het toepasselijke splitsingsreglement.

Moet een VvE eerst een energieadvies of een DMJOP laten maken?

Dat hangt af van de uitgangssituatie.

Heeft de VvE een recent en betrouwbaar MJOP, dan kan dat een prima vertrekpunt zijn voor verder verduurzamingsonderzoek.

Is het onderhoudsplan verouderd of staan er grote werkzaamheden voor de deur, dan kan het logisch zijn onderhoud en verduurzaming integraal opnieuw te bekijken.

Een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) kan daarbij helpen door onderhoudsmomenten en verduurzamingsmogelijkheden in één langetermijnplanning samen te brengen.

Wat moet een VvE vooral níét als eerste doen?

Een offerte aanvragen voor een willekeurige techniek.

Een zonnepanelenleverancier kijkt naar zonnepanelen. Een leverancier van warmtepompen kijkt naar warmtepompen. Een isolatiebedrijf kijkt naar isolatie.

Dat is logisch: het zijn specialisten in hun eigen oplossing.

Maar een VvE heeft eerst behoefte aan een antwoord op een andere vraag:

Welke oplossing past bij óns gebouw, en in welke volgorde?

Pas daarna wordt het interessant om leveranciers en uitvoerders te selecteren.

Hoe lang duurt een verduurzamingstraject voor een VvE?

Bij een VvE is verduurzaming meestal geen project van enkele weken.

Onderzoek, scenario’s, financiële uitwerking, communicatie, besluitvorming, subsidieaanvragen en uitvoering vragen tijd.

Bij grotere complexen kan een traject daarom gemakkelijk meerdere jaren omvatten.

Dat hoeft geen nadeel te zijn.

Juist doordat een VvE vooruitkijkt, kunnen maatregelen worden gekoppeld aan natuurlijke onderhoudsmomenten en kunnen investeringen financieel worden voorbereid.

Een praktisch stappenplan voor VvE-verduurzaming

Samengevat ziet een verstandige route er zo uit:

Gebouw begrijpen → MJOP bekijken → energieprestatie onderzoeken → ambitie bepalen → maatregelen selecteren → faseren → financiële gevolgen berekenen → subsidies en financiering onderzoeken → eigenaren meenemen → ALV-besluit → uitvoering.

De exacte route verschilt per VvE, maar de volgorde voorkomt dat er te vroeg beslissingen worden genomen over afzonderlijke technieken.

Beginnen met verduurzamen? Begin met overzicht

VvEenergie helpt VvE’s om van losse verduurzamingsvragen naar een samenhangende aanpak te komen.

Daarbij worden gebouw, onderhoud, energie, financiën en besluitvorming in samenhang bekeken. Zo ontstaat een verduurzamingsroute waarin duidelijk wordt wat logisch is, wanneer het logisch is en wat ervoor nodig is om het daadwerkelijk uit te voeren.

Want voor een VvE begint verduurzamen uiteindelijk niet met zonnepanelen, isolatie of een warmtepomp.

Het begint met weten waar je staat.