Blog

Verduurzaming van een appartementencomplex kan een flinke investering vragen. Isolatie, nieuw glas, zonnepanelen of aanpassing van de verwarmingsinstallatie kunnen al snel om bedragen gaan die niet volledig in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaars (VvE) beschikbaar zijn. Betekent dit dat een VvE eerst jarenlang moet sparen voordat zij kan verduurzamen?

Nee. Een VvE kan verduurzaming financieren met een combinatie van het reservefonds, VvE-bijdragen, subsidies, een eenmalige bijdrage van eigenaren en externe financiering.

Welke combinatie het meest geschikt is, hangt af van het gebouw, de maatregelen, de financiële positie van de VvE en het draagvlak onder de eigenaren.

Begin met het onderscheid tussen onderhoud en verduurzaming

Voordat naar financiering wordt gekeken, is het belangrijk om onderscheid te maken tussen onderhoud dat sowieso nodig is en de extra investering voor verduurzaming. Stel dat een dak aan vervanging toe is. Het vervangen van de dakbedekking is regulier onderhoud. Besluit de VvE tegelijkertijd extra dakisolatie aan te brengen, dan ontstaat een aanvullende verduurzamingsinvestering. Het is dus niet juist om de volledige kosten van het nieuwe dak als verduurzamingskosten te beschouwen. Een goede financiële analyse maakt daarom zichtbaar:

Wat moeten we sowieso uitgeven aan onderhoud?

Wat kost de duurzame verbetering extra?

Juist dat verschil is belangrijk bij het beoordelen van subsidies, financiering en de financiële haalbaarheid.

1. Het reservefonds van de VvE gebruiken

De eerste financieringsbron is vaak het bestaande reservefonds. VvE’s reserveren geld voor toekomstig onderhoud aan gemeenschappelijke delen van het gebouw. Wanneer verduurzaming wordt gecombineerd met gepland onderhoud, kan een deel van de investering daarom aansluiten bij uitgaven waarvoor al is gereserveerd. Maar het is meestal niet verstandig om uitsluitend naar het huidige banksaldo te kijken.

Een VvE die €200.000 in kas heeft, kan op het eerste gezicht voldoende geld hebben voor een investering van €150.000. Wanneer enkele jaren later echter groot gevelonderhoud gepland staat, kan het aanspreken van vrijwel het gehele reservefonds nieuwe financiële problemen veroorzaken. De vraag is dus niet alleen:

Kunnen we deze investering vandaag betalen?

Maar ook:

Blijft er daarna voldoende geld beschikbaar voor toekomstig onderhoud?

2. De maandelijkse VvE-bijdrage verhogen

Een VvE kan ook besluiten de periodieke bijdrage van de eigenaren te verhogen. Dat kan bijvoorbeeld interessant zijn wanneer een verduurzamingsmaatregel pas over enkele jaren wordt uitgevoerd. Door tijdig extra te reserveren, kan een deel van de benodigde investering vooraf worden opgebouwd. Daarmee wordt de uiteindelijke financieringsbehoefte kleiner. Een verhoging van de VvE-bijdrage is voor eigenaren natuurlijk merkbaar. Het voordeel van vroeg beginnen is dat de benodigde verhoging over een langere periode kan worden uitgesmeerd.

3. Een eenmalige bijdrage van de eigenaren

Een andere mogelijkheid is een extra eenmalige bijdrage. Wanneer de VvE onvoldoende reserves heeft, kunnen eigenaren gezamenlijk besluiten een bedrag bij te storten voor een specifiek project. Bij een relatief kleine investering kan dat een eenvoudige oplossing zijn. Bij grote verduurzamingsprojecten kan een hoge eenmalige bijdrage echter lastig zijn. Niet iedere appartementseigenaar beschikt op hetzelfde moment over voldoende financiële ruimte. Dat is een van de redenen waarom VvE-financiering interessant kan zijn.

4. Een lening voor de VvE

Een VvE kan onder voorwaarden geld lenen voor verduurzaming. Daarmee hoeft de volledige investering niet vooraf in het reservefonds aanwezig te zijn. De kosten worden over een langere periode verdeeld en via de VvE-bijdragen gedragen. Dat kan interessant zijn omdat ook toekomstige eigenaren gedurende de looptijd bijdragen aan maatregelen waarvan zij profiteren. Een lening brengt uiteraard rente en verplichtingen met zich mee. Daarom moet vooraf duidelijk zijn wat de maandelijkse financiële gevolgen voor de VvE en haar leden zijn.

5. Het Nationaal Warmtefonds

Voor verduurzaming van appartementencomplexen bestaan specifieke financieringsmogelijkheden voor VvE’s, waaronder financiering via het Nationaal Warmtefonds. De voorwaarden kunnen veranderen en zijn onder andere afhankelijk van het soort VvE, de maatregelen en de omvang van het project. Daarom is het verstandig om bij een concreet verduurzamingsplan altijd de actuele voorwaarden te controleren. Het belangrijke principe is echter dat een VvE niet noodzakelijk eerst de volledige investering bij elkaar hoeft te sparen voordat verduurzaming mogelijk wordt.

6. Subsidies voor VvE’s

Voor VvE’s bestaan ook subsidieregelingen voor verduurzaming. Een belangrijke landelijke regeling is de Subsidieregeling Verduurzaming voor Verenigingen van Eigenaars (SVVE). Afhankelijk van de actuele voorwaarden kan ondersteuning beschikbaar zijn voor bijvoorbeeld verduurzamingsonderzoek en -advies, isolatiemaatregelen en andere duurzame maatregelen. Subsidies kunnen de netto investering voor de VvE aanzienlijk beïnvloeden. Daarom moeten ze niet pas na het besluit worden onderzocht.

Wanneer moet een VvE subsidie aanvragen?

Dit is een belangrijk aandachtspunt. Subsidieregelingen hebben voorwaarden. Het moment van aanvragen kan daarbij relevant zijn. Een VvE die eerst opdrachten verstrekt of werkzaamheden laat uitvoeren en daarna pas naar subsidie kijkt, kan bij sommige regelingen te laat zijn. Daarom hoort subsidieonderzoek thuis vóór de definitieve opdrachtverlening. Controleer daarbij altijd de actuele regeling en voorwaarden. Subsidies, bedragen en eisen kunnen namelijk veranderen.

Kun je subsidie en financiering combineren?

Dat kan in veel situaties mogelijk zijn. Dat maakt verduurzaming financieel interessant: het hoeft geen keuze te zijn tussen óf sparen óf lenen óf subsidie. Een project kan bijvoorbeeld worden opgebouwd uit: bestaande reserves + subsidie + aanvullende financiering.

Stel dat een verduurzamingsproject €400.000 kost. Een deel daarvan betreft regulier onderhoud waarvoor al is gereserveerd. Een ander deel komt mogelijk voor subsidie in aanmerking. Alleen het resterende bedrag hoeft dan uit aanvullende middelen of financiering te komen. Dat geeft een heel ander financieel beeld dan simpelweg stellen dat de VvE “€400.000 moet lenen”.

Kijk niet alleen naar de investering

Bij verduurzaming ligt de nadruk snel op het totaalbedrag. Maar voor een goede beslissing zijn meerdere bedragen relevant. Wat kost het onderhoud zonder verduurzaming? Wat kost de duurzame variant? Welke subsidie kan beschikbaar zijn? Welke energiekosten kunnen veranderen? Wat zijn de financieringslasten? En welke werkzaamheden hoeven later mogelijk niet opnieuw te worden uitgevoerd? Pas wanneer deze onderdelen bij elkaar worden gebracht, ontstaat een bruikbare businesscase.

Wat betekent financiering voor de maandelijkse VvE-bijdrage?

Dat is uiteindelijk een van de belangrijkste vragen voor appartementseigenaren. Een investering van enkele tonnen klinkt groot, maar zegt nog weinig over wat een individuele eigenaar daadwerkelijk gaat betalen. Daarvoor moet onder andere worden gekeken naar de financieringsvorm, looptijd, rente, subsidies, bestaande reserveringen en de verdeelsleutel binnen de VvE. Het is daarom verstandig om bij besluitvorming niet alleen het totale investeringsbedrag te presenteren, maar ook de gevolgen voor de individuele eigenaar inzichtelijk te maken.

Verduurzaming kan ook financieel worden gefaseerd

Niet alle maatregelen hoeven tegelijkertijd te worden uitgevoerd. Wanneer uit een duurzaam meerjarenonderhoudsplan blijkt dat het dak over twee jaar aan de beurt is en de gevel pas over zeven jaar, kan ook de financiering daarop worden afgestemd. Dat voorkomt dat een VvE vandaag geld moet aantrekken voor werkzaamheden die pas veel later nodig zijn. Een langetermijnplan maakt het mogelijk om investeringen, reserveringen en financiering op elkaar af te stemmen.

Wat is financieel de beste oplossing voor een VvE?

Er bestaat geen financieringsvorm die voor iedere VvE de beste is. Een VvE met een groot reservefonds en beperkte verduurzamingsplannen bevindt zich in een heel andere positie dan een VvE met weinig reserves en groot achterstallig onderhoud. Een goede financiële strategie begint daarom met vier vragen:

Wat moet sowieso worden onderhouden? Wat willen we aanvullend verduurzamen? Wanneer moet dat gebeuren? En welke middelen zijn daarvoor beschikbaar?

Daarna kunnen reservefonds, subsidie, extra bijdragen en financiering naast elkaar worden gelegd.

Van verduurzamingsplan naar financieel haalbaar plan

VvEenergie helpt VvE’s om niet alleen te bepalen welke verduurzamingsmaatregelen technisch interessant zijn, maar ook hoe deze passen binnen onderhoud, planning en financiële mogelijkheden. Door het MJOP, reservefonds, verduurzamingsmaatregelen, subsidies en mogelijke financiering in samenhang te bekijken, ontstaat een route die technisch én financieel uitvoerbaar is. Zo verschuift de discussie van:

“Kunnen we dit enorme bedrag wel betalen?”

naar:

“Hoe kunnen we deze investering voor onze VvE verstandig organiseren?”