Kan een VvE geld lenen voor verduurzaming?
Een Vereniging van Eigenaars (VvE) die wil verduurzamen, heeft niet altijd voldoende geld in het reservefonds om alle maatregelen direct te betalen. Zeker bij grotere projecten kunnen de investeringen aanzienlijk zijn.
Kan een VvE daarvoor geld lenen?
Ja. Een VvE kan onder voorwaarden financiering aangaan voor verduurzaming van het appartementencomplex. De lening wordt dan aangegaan door de VvE en niet afzonderlijk door iedere appartementseigenaar.
Dat kan verduurzaming mogelijk maken zonder dat de volledige investering vooraf bij elkaar hoeft te worden gespaard.
Waarom zou een VvE geld lenen?
Veel VvE’s sparen via hun periodieke bijdragen voor toekomstig onderhoud.
Dat werkt goed voor uitgaven die jaren van tevoren bekend zijn en waarvoor voldoende wordt gereserveerd. Bij verduurzaming kan echter een extra investering ontstaan die niet volledig in het bestaande reservefonds is opgenomen.
Stel bijvoorbeeld dat de gevel toch al gerenoveerd moet worden en de VvE besluit tegelijkertijd isolatie aan te brengen.
Voor het reguliere gevelonderhoud is geld gereserveerd, maar voor de aanvullende isolatiemaatregelen niet voldoende.
De VvE heeft dan verschillende mogelijkheden: langer sparen, eigenaren een extra bijdrage vragen of een deel van de investering financieren.
Wie leent het geld: de VvE of de individuele eigenaar?
Bij VvE-financiering is het in beginsel de Vereniging van Eigenaars die de financiering aangaat.
Dat is een belangrijk verschil met een persoonlijke lening of een verhoging van de hypotheek van een appartementseigenaar.
De VvE heeft vervolgens periodieke financieringslasten. Die maken onderdeel uit van de financiële verplichtingen van de vereniging en moeten uiteindelijk via de inkomsten van de VvE worden gedragen.
Voor appartementseigenaren betekent dit doorgaans dat de financiering effect kan hebben op de periodieke VvE-bijdrage.
Moet iedere eigenaar dan zelf een lening aanvragen?
Niet wanneer de financiering door de VvE wordt aangegaan.
Dat kan een belangrijk voordeel zijn.
Binnen een appartementencomplex kunnen grote verschillen bestaan tussen eigenaren. De ene eigenaar heeft voldoende spaargeld, terwijl een andere eigenaar weinig financiële ruimte heeft.
Wanneer een groot verduurzamingsproject uitsluitend via een eenmalige bijdrage wordt betaald, kan dat voor sommige eigenaren een forse financiële belasting betekenen.
VvE-financiering kan de investering over een langere periode spreiden.
Waar kan een VvE geld lenen voor verduurzaming?
Er bestaan financieringsmogelijkheden die specifiek zijn gericht op VvE’s en verduurzaming.
Een bekende mogelijkheid is financiering via het Nationaal Warmtefonds. Daar bestaan producten voor VvE’s die energiebesparende of verduurzamingsmaatregelen willen uitvoeren.
Welke maatregelen gefinancierd kunnen worden en welke voorwaarden, rentepercentages en looptijden gelden, kunnen veranderen.
Daarom moet bij een concreet project altijd naar de actuele voorwaarden worden gekeken.
Hoeveel kan een VvE lenen?
Daar bestaat geen universeel bedrag voor.
De financieringsruimte hangt onder meer af van de omvang van de VvE, het aantal appartementen, de maatregelen, de financiële situatie van de vereniging en de voorwaarden van de financier.
Ook wordt gekeken naar de mogelijkheid van de VvE om de toekomstige lasten te dragen.
Daarom is het verstandig eerst een concreet verduurzamingsplan en een financiële begroting te maken voordat wordt bepaald hoeveel financiering nodig is.
Hoe wordt een VvE-lening terugbetaald?
Een financiering wordt gedurende een afgesproken looptijd terugbetaald.
Daarbij betaalt de VvE doorgaans rente en aflossing.
Die lasten moeten worden opgenomen in de begroting van de VvE. Daardoor kan de periodieke bijdrage van de eigenaren veranderen.
Voor de besluitvorming is het daarom belangrijk om niet alleen te communiceren:
“De VvE leent €500.000.”
Veel relevanter voor eigenaren is:
“Wat betekent deze financiering per maand voor onze VvE en voor de individuele appartementseigenaren?”
Dat maakt de financiële gevolgen begrijpelijk.
Wat gebeurt er met de lening als een appartement wordt verkocht?
Dit is een vraag die bij verduurzaming regelmatig naar voren komt.
Wanneer de financiering door de VvE is aangegaan, is deze niet hetzelfde als een persoonlijke lening van de verkopende eigenaar.
De VvE blijft bestaan wanneer een appartement van eigenaar wisselt en haar financiële verplichtingen blijven onderdeel van de vereniging.
Een koper wordt lid van de VvE en krijgt daarmee te maken met de bestaande financiële positie en verplichtingen van de vereniging.
De exacte juridische en financiële gevolgen kunnen afhangen van de gekozen financieringsconstructie. Daarom moeten deze bij een concrete financiering vooraf duidelijk worden vastgelegd en gecommuniceerd.
Is lenen beter dan eerst sparen?
Niet noodzakelijk.
Beide opties hebben voor- en nadelen.
Sparen voorkomt rentekosten. Maar wanneer een VvE eerst tien jaar moet sparen voordat een zinvolle maatregel kan worden uitgevoerd, kan uitstel ook nadelen hebben.
Een onderhoudsmoment kan worden gemist. Energiekosten blijven hoger. Of werkzaamheden moeten later opnieuw worden uitgevoerd.
Financiering maakt het mogelijk een investering eerder te doen, maar brengt financieringskosten en langdurige verplichtingen mee.
De juiste vergelijking is daarom niet simpelweg:
lenen versus niet lenen.
De betere vraag is:
wat kost uitvoeren op het juiste moment ten opzichte van wachten?
Kan een VvE een deel financieren?
Ja, en juist dat kan interessant zijn.
Financiering hoeft niet de volledige projectkosten te dekken.
Een verduurzamingsproject kan bijvoorbeeld worden betaald uit een combinatie van:
reservefonds + subsidie + aanvullende bijdrage + financiering.
Stel dat een project €600.000 kost, waarvan een aanzienlijk deel betrekking heeft op onderhoud dat sowieso uitgevoerd moest worden.
Voor dat onderhoud is mogelijk al geld gereserveerd.
Wanneer vervolgens subsidie beschikbaar is voor bepaalde verduurzamingsmaatregelen, blijft alleen het resterende deel over waarvoor aanvullende middelen nodig zijn.
De VvE hoeft dan misschien geen €600.000 te financieren, maar slechts een fractie daarvan.
Kijk daarom eerst naar de netto financieringsbehoefte
Voordat een VvE vraagt hoeveel zij kan lenen, is een andere berekening belangrijker.
Begin bij de totale investering en haal daar vervolgens vanaf:
reeds begroot onderhoud; beschikbare reserves; verwachte subsidies; en eventuele eigen bijdragen.
Wat daarna overblijft, is de mogelijke aanvullende financieringsbehoefte.
Dat voorkomt dat de VvE onnodig veel geld leent en rente betaalt over een bedrag dat op een andere manier beschikbaar is.
Wat betekent financiering voor het reservefonds?
Een lening betekent niet dat de VvE geen reservefonds meer nodig heeft.
Ook tijdens de looptijd van een verduurzamingsfinanciering blijft het gebouw onderhoud nodig hebben.
Een financieel plan moet daarom verder kijken dan alleen het verduurzamingsproject.
De VvE moet zowel de financieringslasten kunnen dragen als voldoende blijven reserveren voor toekomstig onderhoud.
Anders wordt het ene financiële probleem opgelost terwijl een nieuw probleem voor later ontstaat.
Kan een VvE subsidie en een lening combineren?
Dat kan afhankelijk van de geldende voorwaarden mogelijk zijn en is vaak interessant om te onderzoeken.
Subsidie verlaagt de netto investering, terwijl financiering het resterende bedrag over een langere periode kan spreiden.
Daarom is het verstandig om beide onderwerpen in samenhang te onderzoeken voordat het definitieve financiële voorstel aan de eigenaren wordt voorgelegd.
Moet de ALV instemmen met een lening?
Het aangaan van een omvangrijke financiering is geen alledaagse beheersbeslissing.
Binnen de VvE zal daarom besluitvorming nodig zijn. Welke procedure en meerderheid gelden, hangt onder andere af van de splitsingsakte, het toepasselijke splitsingsreglement en de financieringsconstructie.
Bij een concreet traject moeten deze voorwaarden vooraf worden gecontroleerd.
Dat voorkomt dat een technisch en financieel goed plan later vastloopt doordat het besluit niet op de juiste manier is genomen.
Wat willen eigenaren weten vóór ze instemmen?
Een voorstel voor VvE-financiering wordt veel begrijpelijker wanneer eigenaren minimaal antwoord krijgen op deze vragen:
Waarom is financiering nodig?
Welk deel betalen we uit het reservefonds?
Welke subsidie verwachten we?
Hoeveel moet daadwerkelijk worden gefinancierd?
Wat zijn de looptijd en financieringskosten?
Wat betekent dit voor onze periodieke VvE-bijdrage?
En blijft er voldoende geld beschikbaar voor toekomstig onderhoud?
Dan wordt een lening geen abstract financieel product, maar onderdeel van een concreet verduurzamingsplan.
Eerst bepalen wat nodig is, daarna pas lenen
Financiering zou nooit het beginpunt van VvE-verduurzaming moeten zijn.
De logische volgorde is:
gebouw onderzoeken → onderhoud bekijken → verduurzamingsmaatregelen bepalen → kosten berekenen → subsidies onderzoeken → beschikbare middelen bepalen → resterende financieringsbehoefte vaststellen.
Pas daarna weet de VvE hoeveel geld werkelijk nodig is.
Verduurzaming financieel haalbaar maken
VvEenergie helpt VvE’s om onderhoud, verduurzaming en financiële haalbaarheid in samenhang te bekijken.
Daarbij gaat het niet alleen om de vraag hoeveel een VvE kan lenen, maar vooral om hoe groot de investering werkelijk is, welk deel sowieso onderhoud betreft en welk bedrag uiteindelijk nog gefinancierd moet worden.
Zo wordt financiering geen doel op zich, maar een instrument om een goed onderbouwd verduurzamingsplan uitvoerbaar te maken.