Wat kost het verduurzamen van een VvE?
Wat kost het om een appartementencomplex te verduurzamen? Voor veel Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) is dat een van de eerste vragen zodra verduurzaming op de agenda komt.
Een eenvoudig bedrag per appartement bestaat helaas niet.
De kosten voor het verduurzamen van een VvE hangen af van het gebouw, de gekozen maatregelen, het geplande onderhoud en de technische uitgangssituatie. Bij de ene VvE gaat het om enkele gerichte maatregelen, terwijl bij een ander complex een omvangrijke renovatie nodig is.
Daarom is het belangrijk om niet alleen naar het totale investeringsbedrag te kijken, maar vooral naar de meerkosten van verduurzaming ten opzichte van onderhoud dat sowieso moet plaatsvinden.
Waarom verschillen de kosten per VvE zo sterk?
Geen twee appartementencomplexen zijn hetzelfde.
Bouwjaar, omvang, constructie, aantal woningen, dakoppervlak, geveltype, kozijnen, installaties en huidige isolatie hebben allemaal invloed op de mogelijkheden en kosten.
Ook de technische staat speelt een grote rol.
Een complex waarvan dak en gevel recent zijn gerenoveerd, bevindt zich in een andere uitgangspositie dan een gebouw waar de komende vijf jaar groot onderhoud nodig is.
Daarom zegt een gemiddelde prijs per appartement maar weinig over de werkelijke kosten voor een specifieke VvE.
Welke maatregelen bepalen de kosten?
Een VvE kan verschillende verduurzamingsmaatregelen onderzoeken.
Denk aan:
- dakisolatie;
- gevelisolatie;
- vloerisolatie;
- HR++-glas of triple glas;
- vervanging van kozijnen;
- verbetering van ventilatie;
- zonnepanelen;
- energiezuinige collectieve installaties;
- aanpassing van de warmtevoorziening.
De kosten verschillen sterk per maatregel.
Maar ook binnen één maatregel kunnen grote verschillen bestaan. Een eenvoudig bereikbaar dak isoleren is bijvoorbeeld iets anders dan werkzaamheden aan een complex gebouw waarbij steigers, aanvullende constructieve werkzaamheden of aanpassingen aan dakranden nodig zijn.
Kijk eerst naar wat sowieso moet gebeuren
Dit is misschien wel het belangrijkste financiële uitgangspunt bij VvE-verduurzaming.
Stel dat een VvE over drie jaar de gevel moet renoveren.
Die werkzaamheden kosten sowieso geld, ook wanneer de VvE niets aan verduurzaming doet.
Wanneer tijdens dezelfde renovatie isolatie wordt aangebracht, bestaat de verduurzamingsinvestering dus niet uit de volledige kosten van het gevelproject.
Er zijn eigenlijk twee bedragen:
1. De kosten van noodzakelijk onderhoud.
2. De aanvullende kosten om dat onderhoudsmoment te gebruiken voor verduurzaming.
Voor besluitvorming binnen de VvE is vooral dat onderscheid interessant.
Een voorbeeld
Stel dat noodzakelijk onderhoud aan een gebouw €300.000 kost.
Wanneer de VvE tijdens die werkzaamheden aanvullende verduurzamingsmaatregelen uitvoert, stijgt het project bijvoorbeeld naar €400.000.
Dan is het misleidend om te zeggen:
“Verduurzaming kost onze VvE €400.000.”
De VvE moest immers al €300.000 investeren.
De relevante vraag wordt:
“Is het voor onze VvE verstandig om op dit onderhoudsmoment €100.000 extra te investeren in verduurzaming?”
Vervolgens kunnen de mogelijke energiebesparing, subsidies, financiering, comfortverbetering en technische voordelen tegenover die meerinvestering worden gezet.
De bedragen in dit voorbeeld zijn uitsluitend bedoeld om het principe te verduidelijken.
Waarom is het MJOP zo belangrijk voor de kosten?
Het meerjarenonderhoudsplan laat zien welke werkzaamheden de komende jaren worden verwacht.
Daarmee wordt zichtbaar wanneer verduurzamingsmaatregelen slim gecombineerd kunnen worden met gepland onderhoud.
Als het dak over twee jaar vervangen moet worden, kan dakisolatie op dat moment financieel veel logischer zijn dan wanneer het bestaande dak nog twintig jaar mee kan.
Hetzelfde geldt voor gevels, glas, kozijnen en installaties.
Een MJOP is daarom niet alleen een onderhoudsdocument. Het kan ook helpen om het financieel gunstigste moment voor verduurzaming te bepalen.
Wat kost niets doen?
Een andere belangrijke vraag.
Bij verduurzaming wordt vaak uitgebreid gekeken naar de investering, terwijl het alternatief soms nauwelijks wordt doorgerekend.
Maar niets doen is niet gratis.
Het gebouw moet onderhouden blijven worden. Installaties moeten uiteindelijk worden vervangen. Energie wordt verbruikt. En werkzaamheden die niet worden gecombineerd, kunnen later opnieuw uitvoeringskosten veroorzaken.
Daarom hoort bij een goede vergelijking ook een nulscenario:
Wat kost het de VvE de komende tien, twintig of dertig jaar wanneer zij alleen regulier onderhoud uitvoert?
Pas daarna kan een duurzame variant eerlijk worden vergeleken.
Moet een VvE alles tegelijk verduurzamen?
Nee.
Een groot totaalbedrag ontstaat vaak wanneer alle denkbare maatregelen bij elkaar worden opgeteld.
Maar een VvE hoeft niet noodzakelijk het hele gebouw in één project te verduurzamen.
Een gefaseerde aanpak kan bijvoorbeeld betekenen dat eerst dakwerkzaamheden en isolatie worden gecombineerd, enkele jaren later de gevel wordt aangepakt en op een later natuurlijk vervangingsmoment de verwarmingsinstallatie wordt vernieuwd.
Daarmee worden investeringen over meerdere jaren verdeeld.
Wat kost verduurzaming per appartement?
Dat is een begrijpelijke vraag, maar een bedrag per appartement kan pas zinvol worden berekend wanneer er een concreet plan ligt.
Daarvoor moet eerst bekend zijn:
wat het totale project kost;
welk deel regulier onderhoud betreft;
welk deel verduurzaming betreft;
welke subsidies beschikbaar zijn;
welk bedrag uit het reservefonds wordt betaald;
of aanvullende financiering nodig is;
en welke verdeelsleutel binnen de VvE geldt.
Pas daarna kan worden berekend wat het plan financieel betekent voor individuele eigenaren.
Vergeet onderzoek en voorbereiding niet
Naast de daadwerkelijke bouwkosten kunnen ook kosten ontstaan voor de voorbereiding van een verduurzamingsproject.
Denk bijvoorbeeld aan technisch onderzoek, energieadvies, inspecties, berekeningen, projectbegeleiding en eventueel juridisch of financieel advies.
Bij grotere projecten kunnen deze werkzaamheden noodzakelijk zijn om betrouwbare keuzes te kunnen maken.
Het is daarom verstandig om ook voorbereidende kosten in de totale begroting mee te nemen.
Welke rol spelen subsidies?
Subsidies kunnen de netto kosten van verduurzaming verlagen.
Voor VvE’s bestaan landelijke regelingen waarmee onder voorwaarden ondersteuning kan worden verkregen voor advies, onderzoek en bepaalde verduurzamingsmaatregelen.
Welke bedragen en maatregelen in aanmerking komen, kan veranderen.
Daarom moet voor ieder concreet project worden gekeken naar de actuele voorwaarden op het moment van aanvragen.
Het is verstandig om dit vroeg in het traject te doen en niet pas wanneer de opdracht aan een uitvoerder al is verstrekt.
En als het reservefonds niet voldoende is?
Dan betekent dat niet automatisch dat het plan onhaalbaar is.
Een VvE kan verschillende financieringsbronnen combineren.
Denk aan het bestaande reservefonds, toekomstige reserveringen, een aanvullende bijdrage van eigenaren, subsidies en externe financiering.
Daarmee kan een investering over een langere periode worden verdeeld.
Voor eigenaren is uiteindelijk vooral interessant wat het gekozen financieringsmodel betekent voor hun periodieke VvE-bijdrage en eventuele eenmalige bijdrage.
Goedkoopste maatregel of beste investering?
Die twee zijn niet altijd hetzelfde.
Een relatief goedkope maatregel kan aantrekkelijk lijken omdat de terugverdientijd kort is. Maar een duurdere maatregel kan noodzakelijk zijn voor de technische toekomst van het gebouw of juist uitstekend aansluiten op gepland onderhoud.
Daarom is alleen rangschikken op terugverdientijd vaak te eenvoudig.
Bij een VvE spelen ook onderhoud, levensduur, comfort, technische samenhang en toekomstige maatregelen een rol.
Hoe maak je een realistische verduurzamingsbegroting?
Een bruikbare begroting ontstaat stap voor stap.
Eerst wordt bepaald welk onderhoud de komende jaren sowieso nodig is. Vervolgens wordt onderzocht welke verduurzamingsmaatregelen daarmee kunnen worden gecombineerd.
Daarna worden de kosten uitgesplitst in:
regulier onderhoud + meerinvestering verduurzaming + voorbereiding en bijkomende kosten.
Vervolgens kunnen beschikbare reserves, subsidies en financieringsmogelijkheden worden meegenomen.
Dan ontstaat niet alleen een totaalbedrag, maar een financieel scenario waarmee een VvE daadwerkelijk een besluit kan nemen.
Van groot bedrag naar begrijpelijke businesscase
Een verduurzamingsproject van enkele tonnen of meer kan in eerste instantie overweldigend lijken.
Maar het totaalbedrag vertelt maar een deel van het verhaal.
Voor een VvE zijn uiteindelijk andere vragen belangrijker:
Wat moeten we sowieso uitgeven?
Wat investeren we extra in verduurzaming?
Welke subsidie kunnen we ontvangen?
Hoe financieren we het resterende bedrag?
En wat betekent dat uiteindelijk voor de appartementseigenaren?
Wanneer die vragen worden beantwoord, verandert een groot investeringsbedrag in een veel concretere businesscase.
Wat kost verduurzaming voor úw VvE?
VvEenergie helpt VvE’s om verduurzamingsmogelijkheden niet los te bekijken van onderhoud en financiën.
Door de technische staat van het gebouw, het MJOP, mogelijke maatregelen, subsidies en financiering samen te brengen, kan worden bepaald welke investeringen logisch zijn en wanneer deze het beste kunnen plaatsvinden.
Zo krijgt de VvE geen algemeen prijskaartje voor verduurzaming, maar inzicht in wat verduurzaming van het eigen gebouw daadwerkelijk betekent.